某地块项目营销报告.docxVIP

PAGE “XX公司融安209国门路项目”地块 前期发起及营销陈诉 2014／11／5  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前言： 6 第一部分 融安宏观情况及房地产市场情况 16 一、 融安区域表面： 16 二、 融安房地产市场表面： 21 1. 市场主要表面： 21 2. 市场整体情况： 22 3. 市场产物情况： 23 4. 市场竞争小结： 32 第二部分 项目阐发 3 一、 项目地块表面： 3 二、 项目地块阐发 3 1. 项目优势： 3 2. 项目劣势： 3 在县城之外，是本地人认为“偏远区域”，属于目前不予考虑购置位置 1 3. 项目时机： 3 4. 项目风险： 3 三、 小结： 3 第三部分 项目地块运作思路及发起 3 一、 项目地块运作思路： 3 第四部分 项目定位发起 3 一、 项目一期销售代价定位 3 1. 项目一期入市代价预测 3 二、 项目产物定位发起： 3 1. 项目整体产物发起： 3 2. 项目整体修建气势派头发起： 3 3. 项目修建空间结构发起 3 a. 修建群体朝向发起： 3 b. 修建群体空间筹划发起：中心广场放射式，开放组团结构 3 4. 种种产物定位 3 a. 产物功效定位 3 b. 商业功效定位 3 c. 住宅功效定位 3 d. 配套功效定位 3 5. 住宅物业设计发起： 3 6. 项目园林设计原则发起 3 三、 项目开发及销售步调发起： 3 1. 项目开发及结构发起： 3 a. 样板区：红框中白色部分 3 b. 第一期：开发西南面地块 3 c. 第二期：开发项目西北、东南面地块： 3 d. 第三期：开发项目东北角地块： 3 第五部分 项目营销思路及发起 3 一、 项目营销思路 3 前言： 本陈诉是针对XX公司“融安209国门路项目地块”（以下如无特指均简称项目地块）依据对融安大情况、房地产市场、微观产物现状的调研，对未来生长的判断，结合项目地块情况进行阐发，并依据此提出项目的运作思路及发起。 主要内容及陈诉结构分为以下几点： 融安整体表面 项目地块阐发 项目地块运作思路及发起 项目定位 项目开发发起 项目营销思路及发起 这不但仅是一个房地产项目！ 这是一个新兴的城区、现代的城镇！ 它是长安镇向三县(融安县、融水县、三江县)辐射的开始，一个具有英伦风情的旅游、商贾现代化新城镇！ 它“集都市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游旅行、主题消费、居住、配套设施于一体的多功效综合商贾新城镇”！ 它是融安的“新都市名片”，是上海的新天地，是柳州的 窑埠古镇。 它商业齐聚，各处商机，投资热土！ 融安现状： 购房神经绷紧，本县市场购置消费十分谨慎 融安本地市场至2014年初，市场竞争趋于紧绷，某第宅项目房开跑单影响着购房者买房意向，期房楼花销售停滞严重，客户更愿意购置现房产物； 县都市场相对饱和，即如半岛阳光县城购房客户，在县城已拥有自建私房与商品房住宅，客户平均名下有2套不动资产，商品房用于自住，其他房源用于出租，此类客户看中楼盘品质与职位； 市场产物竞争加剧，市场代价涨势不明朗，市场目前处于放价跑量阶段，如易通一品特价一八88元/㎡，龙耀华都一口价3380元，长安大厦、半岛阳光、富城国际、现代城等均释放折扣优惠。 综合体高层竞争惨烈，多层、天地楼、别墅稀缺 县城地块寸土寸金，几处动工项目均以现代都市综合体切入市场，振和财产广场、长安大厦、某某中央城等高层项目体量大、工期长、单价贵总价高、客户购置选择面宽，相互间竞争猛烈； 融安市场目前未有天地楼与别墅项目，县城天地楼主要为团体土地自建私人房，总价区间处于90-110万元,面积会合在300-350㎡，折合单价3000∕㎡出头。多层、天地楼产物稀缺度高客户购置选择无比拟性，整体总价与各区域在售商铺相差不大，可吸附部分商铺投资客户； 市场热销户型约1一五㎡三房，主销户型1一五-125㎡三房、四房；市场大户型存贮量大，偏小户型相对较少主要为县份购房需求三房满足家庭居住，投资属性相对低；现阶段客户主要来源于乡镇富饶家庭与少部分的县城客户。 产物多线组合，满足各阶级购房需求 融安县城无260亩以上范围大盘，本项目范围超其他竞品，正如开发融安新城区，大盘竞争上可得到市场信任与好感； 项目产物类别融安市场并无直接竞争敌手，但区位毫无竞争优势，且产物代价无绝对优势，需富厚产物组合拉开各代价区间，利于前期销售与回款；天地楼产物考虑楼下商铺与楼上住房离开销售（亦可整栋销售），分化