某地产营销策划总体思路.docxVIP

PAGE 第一部门 营销筹谋总体思路 一、营销主题 1、秋水名墅利益点整合与展开 2、秋水名墅品牌的代价塑造 3、通盛房产物牌代价观整合 二、营销目标 1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛·秋水名墅的强势品牌； 2、转达通盛房产的代价看法； 3、通过营销推广为项目争取顺利消化产物，并取得经济效益与社会效益的双赢。 三、营销重点 通盛·秋水名墅的市场推广运作是在产物定位与市场营销底子上，所形成的与目标消费者之间的相同计谋和相同本领，它是产物与营销计谋在推广中的延伸与生长。项目的营销推广运作重点体现在以下几个方面： 1、对产物的实质性因素的利益点整合； 2、对产物的实质性因素转化为有利于流传的观点； 3、对产物的差别性特点整合，以及转化为有利于流传的观点； 4、将产物的非实质性因素的掘客提炼为具有市场招呼力观点； 5、对推广形象与诉求因素的选择。 四、营销主题定位 1、对项目营销推广主题观点的整合； 2、对项目产物做框架性地推广。 第二部门 市场阐发 一、杭州别墅深入阐发 就本项目的营销计谋而言，对区域别墅市场的根本判研很要害，我们主要结合上一阶段的市调陈诉，会合对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入阐发，然后才气对项目营销计谋的制定提供可靠的市场依据。 1、区块分别 1）之江旅游度假区区块 区域简介：该区域是杭州别墅生长最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高等配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着新西湖花圃、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供给量不停加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高等别墅最为会合的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价根本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫这样的顶级别墅。该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级治理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部门外洋客源。 经典个案阐发 西湖高尔夫别墅 位置：杭州之江路200号 生长商：浙江南都团体有限公司 基地参数：基地面积：170亩； 总修建面积：3万平方米；总户数：78户。 销售代价：别墅均价9000—15000元／平方米 销售指数：佳 楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的翡翠 综合评述：项目地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未来世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的崇高特征，致力打造出“崇高、运动、康健”的形象，所以其营销主题也恰到利益的点出了这一特征，完美地塑造了崇高社区的品牌形象，同时在修建产物上注重细部元素的精致追求，筹划考究自然调和，将社区完美地融入到高尔夫球场这个大情况中，提高项目的附加代价，“绿海中的翡翠”当之无愧，从而使其成为杭州乃至全国有名的高尔夫别墅楼盘之一，其每套售价在400万元以上，最高到达1200万元/套。并且其也受到了外洋在杭人士的青睐，成为了杭州第一个面向全国和外洋销售的国际化楼盘。 之江度假村区域别墅楼盘一览表 物业名称 修建面积（㎡） 主力面积（㎡） 销售均价含花圃代价（元/㎡） 营销主题 云栖碟谷 62000平方米 250—300 8000—10500 象蝴蝶一样美丽的生活 爱都枫丹白露 38000 250—350 8500—1100 枕五云青翠，览梦湖绮丽 万安景月湾 39500/180亩 200—300 7500—9500 错过了星星，不能在错过月亮 2）银湖区块 该区域主要依托纯自然山水条件如国度森林公园午潮山，离市区较远，空气质量好，交通也较为便利，有02省道、杭州饶城公路等，但具体旅游景点一般，人文历史也较为一般。该区域较早开发的项目有紫云山庄、伊田山庄、宏福山庄等，时间是在1993年左右，由于开发郊区住宅过于超前，销售状况非常不理想。之后在上个世纪90年代中后期又有金苑山庄别墅开发，但一直没有在市场上形成大的回声。直到上个世纪九十年代末，随着万安秀水山庄的开发，动员了该区域别墅市场的生长，并逐步形成气候。到目前已有1000余亩的金都富春山居、650亩的绿城七里香溪、500亩的颐景山庄等项目，另外据了解另有3000亩左右的土地在进行储备。富阳银湖开发区的别墅单价一般在7500－9000元／平方米左右，单套总价约150－350万，客户以杭州人为主，约占60％，省内外地人约30％，另外另有约10％的省外人士及港台人士。富阳银湖开发区的别墅销售状况总体来说良好，但在个别之间存在差别也较大，这主要是受到区域条件的限制及产物品质的差别也较大。