某大型写字楼营销推广策划报告.docxVIP

深圳某大型写字楼营销推广筹谋陈诉 一、前言??? 承蒙贵司厚爱，得以让敝司有时机筹谋署理“中商广场”项目，前期敝司以就该项目向贵公司提交了《中商广场市场推广要点提案》和《中商广场项目市场推广20天筹划》，现就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推推广思路及实施方案遵循“准确、公道、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。二、市场阐发1、? 写字楼市场观察与阐发??? 没有一个深入细则及科学的市场观察与科学的市场阐发，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……1.1写字楼宏观市场阐发??? 在房地产开发四大产物（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个国度和地区的经济活力状况及走势。因此，购置（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。大略纵观写字楼的生长状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州其时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但陪同着写字楼的过分开发和国度宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲凉，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-一八0元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至2000年，随着中国即将参加世贸步调的临近，部门省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部门升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是到达40％。2000年以后，随着中国正式参加世贸组织和国度经济进一步好转，外洋机构和海内 企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要职位的区域性大都会，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场时机将会越来越多。1.2武汉写字楼现状阐发??? 要阐发武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功效综合性特大都会，商业经济活泼。??? 武汉写字楼主要会合在商务区汉口区，高等写字楼售价根本在6000-8000元/ M2之间，租价根本在40-70元/ M2·月之间，，治理费根本在10-一五元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90％左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40％以下。??? 武汉所处地理及生长状况，在中国参加世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所负担的使命，注定武汉在今后的生长中将布满着时机和活力，也必将吸引大量的跨国团体和海内种种 企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会时机不少。2、主要竞争敌手阐发2.1同质同档写字楼竞争敌手阐发（见附表1）??? 因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的底子上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面阐发武汉写字楼市场对本案有莫大资助。2.2武昌区写字楼竞争敌手个案阐发??? 在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪宽大厦，中商广场目前出租率仅为25％，而亚贸广场B座入住率达100％，江天大厦入住率为80％，以中商广场在武昌区的档次和地标职位及中商团体的影响力和招呼力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广局面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争敌手为亚贸广场。亚贸广场经济指标名称：亚洲贸易广场所在：武昌区武珞路628号开发商：亚洲贸易广场股份有限公司总占地面积：12000 M2总修建面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2筹划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成层高：A座28层? B座32层功效：底楼—美食城、肯德基、停车场?? ????? 一楼—五楼为商场????? A座8-17层原筹划为四星级宾馆，现定位为写字楼????? A座一八-28层为高等写字楼????? B座为高等写字楼租售方法：出售、出租、以租代售三种形式售价：均价4800元/M2，整体购置另有优惠，并有一定的投资优惠政策租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠（以此价位出租，其实是引导客户选择购置方法的接纳的计谋）以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清（选择此种方法的客户也不会多，以100M2面积盘算，首期支付了20%的款项后，五年共付70万元，而接纳按揭形式购置仅需480000元，相当于五年分期的70%）治理费：5.5元/ M2·月入