某大酒店项目定位及营销策划方案书.docxVIP

华 德 大 酒 店 营 销 策 划 方 案 2006年 筹谋创造脱销楼盘，专业推动光辉业绩。 目 录 一、项目表面 二、项目SWOT阐发 三、项目整体市场定位 四、目标客户定位 五、代价定位 六、经营定位 七、项目发起 八、销售方案 九、营销推广筹划 一、项目表面 本项目是集住宿、餐饮、康体、娱乐、商务为一体的综合性酒店，占地40亩，总修建面积1．6万平方米。 酒店总体暂筹划：1—4层为休闲、娱乐配套， 5—10层为尺度套房，共计127套，11—12层为多功效厅。 二、项目SWOT阐发 我们对项目进行SWOT阐发，旨在充实发挥优势，利用时机，改变劣势，回避威胁，以利于整个营销事情的展开。 S（优势） ·区域优势 ·交通便利 ·产物优势 O（时机） ·市场需求 ·市场空白 W（劣势） ·生活配套不敷 ·使用年限短 ·公摊率高 T（威胁） ·竞争项目 1、项目优势阐发 区域优势：地处包头稀土高新开发区内，区内大、中型企业云集，酒店、公寓、银行等等商务配套齐全，开端形成一定商务气氛。 交通便利：本项目交通条件十分便利，距火车站1．8公里，距机场16公里，地块两面临路，周边拥有多条都会筹划 产物优势：主力户型面积小、总价低，能吸引投资客的存眷。 2、项目劣势阐发 生活配套不敷：本项目的劣势同样在于区域，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边根本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场合等生活配套设施。 对策：通过项目内的1-4层引入一些休闲娱乐步伐，增加该房产使用者在物业的停留时间。而这些步伐的引入应该更多的从方便、实用、差别性角度出发。 使用年限短：本地块所剩使用年限不敷50年，留给投资者的赢利时间有限。 对策：在项目推广中，利用收益率的盘算使购置者认识到50年的投资整体回报率相对付储备、国债收益率已经处于一个比力高的水平。 公摊率高：产权酒店40%以上的公摊率会对投资者产生抗性。 对策：在销售方法上，发起接纳返租的形式，让总价与回报挂钩，消除投资者的抗性。 3、项目时机阐发 市场需求：随着稀土开发区今后的不停生长壮大，肯定吸引更多大、中型企业及相关配套企业的进驻，势必拉动该区域对写字楼、酒店、公寓等商务物业的需求。 市场空白：开发区现有物业产权式酒店是一块空白，同时缺乏酒店化治理的商务公寓。 4、项目威胁阐发 竞争项目：周边已建成的酒店和公寓分流本项目的部门客流。 对策：通过差别性定位，形成产物区隔，突出本项目的特有代价。 三、项目整体市场定位 本项目定位为开发区首产业权式商务酒店 作为定位一个市场的根本要素，自己的地理位置与客观存在的一些条件、市场生长的需求以及消费者所能提供的支持，三者组成了一个定位最为要害的三要素，下面从这三个方面来论证上述定位： 首先，本项目位于稀土高新开发区，其周边都是包头乃至海内知名的大中型企业，存在大量高收入青年白领与企业治理层人员，此类群体具备一定消费能力。而与区内企业有商务联系企业，在开发区内需要酒店办事，作为其差旅、办公、招待之场合，因此该地段消费者对付经济型酒店有需求。 其次，在稀土高新开发区内的居住类商务配套主要是稀土大酒店，及一些宜商宜住的公寓。就代价来说，稀土大酒店每天350—400元的标间单价，注定其目标客户只能是短期停留的商务、旅游人群；就办事来说，目前在开发区针对恒久居住商务客流的普通公寓，在办事上只能提供简朴的物业治理，尚无法满足开发区商务人群的生活需求。因此本项目以低于高级酒店的住宿用度，高于公寓的办事品质的经济型酒店做为产物定位，定能以其产物的差别性在区域中脱颖而出。 最后，本项定位产权式酒店，做为开发区唯一对外出售酒店物业，一种新兴的投资东西，在继海德酒店的乐成热卖后，定能引发市场对本项目的高度存眷。 因此从产物切入来说，本项目以产权式商务酒店为定位是其最佳切入点。 同时考虑到有一些自用客户，定位为投资型酒店和自住型酒店相结合的方法，以投资型酒店为主。 四、目标客户定位 本项目目标客户定位： 1）、通过恒久租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益的投资客 2）、与稀土高新开发区内公司有商务联系的公司。 3）、为中高层治理者与有商务干系客户提供住所的周边企业。 第一类客户 希望有大于银行利率的投资回报，资金能够通过某种相比拟力宁静方法保值并增值。看重知名的专业型的酒店式物业治理，这是吸引租客的要害，如加上回购、包管等投资回报的包管，更能赢得他们的认可。 第二类客户 该类型