某商业大街营销推广分析报告.docxVIP

第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域（库车县）商业概述1-1、以中抵抗商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。1-2、商品销售主要会合在日用百货、小商品和农副产物，中高等和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构2-1、文化路以中高等商品销售为主，会合了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵抗商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。2-2、随着都会经济生长和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供给市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部门商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发明状和趋势3-1、凭据开端统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的范围商业项目共5个，包罗天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花圃商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供给，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对付县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量盘算），市场压力和过剩情况可想而知。3-2、从商业生长趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业情况，文化路将建成一批中高等定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高等商业市场将严重过剩。3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业范围和商区竞争力进一步提升，焦点商圈的职位逐步形成，但大量和时间相对会合的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况4-1、少数民族占绝比拟列，但汉族人口在城区增长迅速。4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。4-3、日用品等生活必须品是消费的主流商品。4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必须品消费增长显著。5、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济生长前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场生长的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和都会经济的生长对消费的孝敬不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。陪同着商业楼盘的大量供给，这种矛盾将越发突出，并导致经营户盈利水平进一步低落，商户对经营投资的信心将更显不敷，持币张望的心态也将加重。 二、竞争物业1、直接竞争敌手——天五商业批发城1-1、项目表面天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，修建面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不敷20%。1-2、项目优势区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；商业情况优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；筹划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且支解摊位面积小，总价低，切合库车市场购置力；1-3、项目劣势定位问题：项目市场定位过低，倒霉于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争；工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机；代价问题：代价定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；/销售问题：接纳简朴的拉客方法，代价杂乱，答应难以兑现，一旦市场出现倒霉，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。 2、间接竞争敌手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总修建面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高等百货（一层沿街为门面），三层定位为高等餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不敷15%。 3、间接竞争敌手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目筹划为钢架玻璃幕结构。地下一层，筹划由金桥超市直接进驻；地上三层，总修建面积约2万平米，由于项目筹划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售事情仍在延缓中，近期在做简朴的项目咨询和开发企业推介。 三、SWOT阐发1、优势和时机点1-1、商业配景优势，地处以前成熟的商业区；1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；