房地产房产规划设计如何溢价报告92p.pptx

;;知识改变命运;思维;如何吸引业主购买我们的房子？;市场;改革开放30年，党的主要方针：;维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维持社会稳定，就是更加关注低收入群体和普通民众的感受，房地产当然也不例外，所表现的就是政策市场明显。;;;因为有价格瓶颈 必须有合理各项开发成本控制 因为自住客户挑剔 必须有系统周密的户型产品设计 因为竞争对手多 必须有与众不同的规划策略 因为客户有品质需求 必须让人难以忘???的居住体验;成本集约型房地产开发需要从定位开始就有成本控制意识 控制成本有两个方向 “开源”VS“节流” ;为什么要“懂”设计？;让我们看看发生在我们身边真实的事情 案例1;理论; 项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。 ;规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。;土地即粮食 ;游戏环节;游戏环节;无任何条件下： 项目施工周期最短的选择（10秒）;无任何条件下： 项目建筑面积最多的选择（10秒）;无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒）;无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒）;施工周期最短;施工周期较短;;你知道你知道什么 你知道你不知道什么 怕 你不知道你不知道什么;规划溢价的方法;方法一：从平均层数入手;容积率=;容积率;容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数为?;从平均层数展开规划设计;平均层数的推导模式是一种理性的数据分析;方法二：从道路与产品入手;道路的含义;;道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的：;而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是……;道路是一种积极因素;方法三：从尺度入手;地块规模: 欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布 国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。 目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距, 2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ ;用什么划小?; 规划与总图思考方式不同 规划技术要点 总图技术要点; 品林国际的经验是当用地超过一个最大的步行距离（400-500米）， 就需要从总图模式，向规划模式转化。用地规模越大，就越偏向于规划模式。 ;规划技术要点;最少的道路形成并联组团是我们追求的目标 省下来的道路用作绿化和庭院空间 ;总图技术要点;有效的总图技术：开发分期和物管一票否决最容易被忽略但最终会影响使用的限制;一个规划能否最终达到意图,可以用 闭合的围墙 合理的入口 最少的道路 不穿套的组团 四个要素来检验。 因为涉及安全、便捷、可分期实施，几乎也是以最高性价比完成规划和建设的唯一方式。;矩形是亩产最高的形状,将不规则地块矩形化有助于提高产出并保证公共面积(城市道路)最小化+私有面积(小区或组团)最大化;;土地拓展阶段的判定 项目评审阶段的经济测算 土地招牌挂竞价阶段的幅度控制 ;原有规划;;;; 住宅地产建筑是一种“利”与“美”的结合 ;常见的建筑风格;当代风格建筑;ARTDECO风格建筑;地中海风格建筑;法式风格建筑;英式风格建筑;折衷风格建筑;东方风格建筑;停留在图纸上的效果不能产生任何价值 动人的实景能带来真金白银和持续的发展 ;建筑安全色的重要性 ;操作;失败案例 VS 调整案例;不同容积率地块下的实际操作; 1、3.0容积率下的案例分享-案例1 2、2.0容积率下的案例分享-案例2 3、1.0容积率下的案例分享-案例3 4、百万方大盘下的案例分享-案例4 ;原规划、2.4容积率，百万方级别;我们调整的规划;标杆企业金地集团系列产品的成功案例;房地产开发项目启动区的重要性;启动区：顾名思义最先开始的区域 如何选择启动区区域，以 及开发模式，是值得我们 认真研究的;启动区承载的意义; 要做中国地产的“常青树”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是 “舍得”。 ●舍得花心思琢磨启动区的精神归宿 ●舍得可以为启动区质量至上，在物质上的投入 ●舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ●为了大环境，舍得修城市的