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２０１８年房地产城镇化深度分析报告 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、快速推进的城镇化是推动我国经济持续健康发展的强大动力。2014 年新型城镇化规 划提出以来，常住人口城镇化率年均增长1.25个百分点，平均每年有2143万新增城镇常住人 口，不断释放消费需求，成为经济发展的内在动力。同时城镇化水平的提高给城市基础设施 建设、社会公共服务设施建设以及住房建设提出了更高的要求，推动整个国民经济会持续健 康发展。 2、空间集聚和人力资本的扩张以及政策红利实际上是中国城镇化加速和房地产快速发 展的驱动因素。研究发现，城镇化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因。其中， “人才”也就是所谓的“高人力资本”人口在城市中集聚，这群人往往具有高水平收入与高 稳定预期，选择在城市购房、定居的可能性较高，是住房的“刚性需求”，同时这部分人的 生活需求会吸引更多外来务工人员，从而进一步加快了城市化。 3、城镇人口增加带来了住房需求释放，经测算规模可观。根据《国家人口发展规划（2016 －2030年）》规定，2020年全国总人口达到14.2亿人左右，2017年末全国大陆总人口139008 万人，我们以线性增长来平均分配每年的人口增长状况，经过计算，2018、2019、2020 年每 年预计新增城镇常住人口 1275、1284、1294万人，新增城镇户籍人口1659、1677、1694万 人。以城镇户籍人口来计算每年需求的释放，未来三年每年将释放需求6亿左右平方米。 我们与市场不同的观点： 市场普遍认为现阶段城镇化建设对一二线房地产市场的促进作用并不明显。但我们注意 到，未来城镇化发展尚存在较大的上升空间，并且城市群规划、二线城市人才吸引政策的出台、 产城融合等新措施将进一步推动房地产市场发展，预计未来城市群中的二线城市或中心城市将 受益城镇化建设进程的进一步推进。 估值与投资建议： 未来在城镇化发展水平相对较弱的西部城市中的二线城市存在较大发展空间，例如重庆 市、成都市、西宁市等。同时，我们认为城镇化发展水平较高的地区，尤其是位于城市群中的 核心位置的城市，能够持续吸收外围人口流入，提高经济效率，例如杭州市、南京市、宁波市、 武汉市，这些位于国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点。我们推荐在二线城市土地 储备较多的保利地产、万科A。从三大顶级都市圈的发展看，推荐环京津冀区域重点布局的华 夏幸福、荣盛发展；环沪宁杭区域重点布局的中南建设、阳光城；环粤港澳区域布局享受大湾 区政策红利的招商蛇口、华发股份。从产城融合的方面，我们推荐深耕产业园区、特色小镇建 设的碧桂园、绿城中国等。 股价表现的催化剂： 城市群规划及人才新政出台； 房企拿地超预期。 主要风险因素： 城镇化进程不及预期风险。 目 录 一、从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路 1 二、我国城镇化发展水平：尚存在较大上升空间 2 （一）总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距 3 （二）常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间 4 （三）城镇化区域发展不均衡，重点区域具有较大机会 6 、省级层面：东、中、西部省份之间差距明显 1 7 、城市层面：一、二、三四线城市之间差距较大，人口向大城市集聚 2 8 三、城镇化是房地产行业发展的加速器 10 （一）城镇化与房地产投资：加速房地产投资 11 （二）城镇化与房地产销售：促进房地产销售面积增长 11 （三）城镇化与房地产价格：实证检验城镇化率每提高1%，商品房的销售价格增加5.83% 12 四、新型城镇化政策导向：城市群、人才吸引与产城融合