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数字共赢： 2021居住地产数字化白皮书 2021 年3 月 目 录 摘要 1 一、居住地产行业新常态：规模增速放缓、数字技术革新、政策引导加强 2 规模增速放缓 2 数字技术革新 4 政策引导加强 4 二、新常态下的消费者趋势洞察：新客群、新偏好 7 新客群：上层中产、90 后、独立女性力量崛起，城市格局强化 7 新偏好：消费升级与分级，需求多元 10 三、新常态下的业务要素趋势洞察：房、人、流程的全方位数字化 13 房的数字化：从标准化到智能化 13 人的数字化：用户全生命周期留痕与预测 14 流程数字化：服务流程线上化闭环 17 全方位数字化的核心价值：提升服务的可预期性，大幅提升效率与体验 20 四、展望未来，行业新常态下的数字化举措：理念、解决方案、合作机制 21 深化数字化治理理念 21 设计数字化解决方案 21 搭建数字化合作机制 23 结语 24 2021年3 2021年3月 波士顿咨询公司 · 贝壳研究院 数字共赢： 2021居住地产数字化白皮书 摘要 随着中国居住地产业进入提质换挡、减速运行的新常态，行业从业者正面临市场供求关系、竞争要素上发生的重要转变。在行业新常态下，消费者购房群体更加细分，涌现出上层中产家庭、90 后、独立女性等新兴客群；不同客群的需求和偏好也呈现出更加多元与分化的趋势。而在技术方面，数字技术的不断演进及其在各行各业的渗透，催生出新的产品、应用场景及业务模式。同时，政策引导的逐步加强，也为行业带来了新的挑战与机遇， 加速推动行业变革。 对于居住地产从业者来说，变化意味着行业的不确定性，更昭示着机遇。未来从业者应基于对客户需求的深刻理解，以数字化的产品和服务与客户建立长期的触点和连接，作为应对行业不确定性的制胜方针。 我们认为，居住地产的数字化应从房、人和流程三大关键要素的数字化来切入：房的数字化是基础，是人房智能匹配体系的起点；人的数字化是核心，让产品和服务更精准满足消费者需求；全流程数字化是结果，最终全面提升消费者体验与交易效率。 在设计行业新常态下的应对方案时，从业者需要从理念上深刻理解数字化转型对企业的长远意义，利用数字化解决方案深入理解消费者的需求和痛点，对全价值链环节上的短板进行针对性的提升，并协同多方共建开放数据共享机制。以此三方面为基础，未来向以数字化为核心驱动力、以客户需求为中心的高质量增长不断迈进。 本报告是波士顿咨询公司（BCG）与贝壳研究院共同针对居住地产数字化发展合作进行的洞察与思考。我们期待借此抛砖引玉，与居住地产行业的从业者们共同展开更深入的讨论与探索。 数字共赢：2021居住地产数字化白皮书 数字共赢：2021居住地产数字化白皮书 PAGE 11 2021年3 2021年3月 波士顿咨询公司 · 贝壳研究院 PAGE 10数字共赢： PAGE 10 数字共赢：2021居住地产数字化白皮书 波士顿咨询公司 · 贝壳研究院 波士顿咨询公司 · 贝壳研究院 2021年3月 一、居住地产行业新常态：规模增速放缓、数字技术革新、政策引导加强 市场目前面临着规模增速放缓、数字技术革新、政策引导加强三大重要趋势，未来居住地产行业将加速进入以数字化为驱动力、以客户需求为中心的高质量发展的新时代。 规模增速放缓 面积增长见顶，交易周期拉长 伴随人口与城镇化红利式微，增量需求下降。由面积增长驱动的地产市场发展逻辑难以为继，房地产行业的核心竞争力也从扩大增量，转变为优化存量和提升质量（参阅图1）。 同时，当下及未来一段更长时期内，交易难度变大，交易周期变长（参阅图1）。消费者的核心诉求从过去增量市场的“买到”转向存量市场的“买对”，与之对应的是买方购买决策所需的信息量更大，决策更加谨慎，导致交易周期不断被拉长。 土地供应放缓，资金压力加剧 土地要素方面，虽然在疫情后各城市，尤其是一二线热点城市，加快了土地供给的节奏，市场放量迹象明显。但整体来看，一二线城市的住宅用地供应量仍呈放缓态势，其中核心地段土地供应更为稀缺。 同时，住建部和央行推出房企融资的“三条红线”政策，对房企控制杠杆和负债作出了明确的监管要求，制度化约束地产企业盲目扩张的行为，进一步加大了房企资金压力， 高负债、规模化扩张的传统商业模式将越来越难以为继。 市场竞争加剧，集中度加速提升 头部房企在资金、土地等资源获取上优势凸显，市场集中度不断提升。中小规模房企面临的竞争压力进一步加剧： 资金向领先企业集中：2019 年Top301 房企有息负债额占全国房地产行业有息负债总额的23%，较2016 年增长5%。 1 以销售的并表商品房为统计口径，按2020 年合约销售总额排序，根据中指数据库、Wind 及国家统计局数据统计。 1 1月 2月