鸿坤城市客户地图研究天津市（终版）.pptx

鸿坤全品类客户研究;2;城市客群总量增长;报告核心内容——;5;全国人口总量增长沿革——近20年人口自然增长率始终低于历史平均水平，2009年后，低于5‰； 二胎全面放开后，2016年开始明显增长，“短期家庭结构变化将带动改善需求集中释放”;全国历次婴儿潮分析——“第四次婴儿潮即将到来，带动大规模改善置业需求”：第三 次婴儿潮普遍进入生育年龄+二胎政策全面放开，改善群体规模大，且出生率大幅增长;客群的代际特征——“改善客户恰逢生育高峰，功能型改善需求量大”：婴儿潮81-97年???生子女 处于适龄生育阶段，从代际抚养压力和支付力看，预估这部分客群功能型改善需求短期放大;全国人口年龄结构长期趋势——“老龄化/少子化特征，未来5-10年壮年人口持续下降”：未来;全国人口年龄结构趋势——“2020年前置业客户细分规模稳定”：2015-2020年，50-65岁养 老客户群体将增加，改善客户比例略降但随二胎放开改善需求释放，刚需群体比例持续增加;当前人口年龄结构总结——“两端靠量，中间靠生，支撑5年需求规模”：25-29岁的适婚 刚需与支付力较强的40-49岁人口比例高；30-39岁比例虽低，但生育带动需求释放;当前主流置业客户群体代际特征——“将由过去的50后-80后转变为60后-90后”：60 后进入预备养老的人生阶段；未来刚需置业群体置业支付力将受惠于代际财富传承;50后——大风大浪中饱受洗礼的一代，经历坎坷，生育高峰期受计划生育严格管控，中年经历下 岗潮，主流群体58-67岁，80后父母，多数财富积累不多，当前进入退休含饴弄孙的养老状态;60后——享受发展红利的幸运一代，48-57岁，处于事业、职场及收入的巅峰阶段，资产型财富与 个人收入积累较多，多数子女成年，具有终极享受、预备养老、为子女置业等多重资产配置计划;60后置业目的分析——主力90后父母，逐步进入预备养老或退休年龄，是当前城市终 极改善及养老度假的绝对主力，同时考虑为子女置业，“带动90后首置置业年龄提前”;70后——从理想主义走向世俗的一代，38-47享受房地产红利的一代，当前处于事业旺 年阶段，资产升值作为家庭财富的重要来源，实力雄厚，多次置业，具有较高的支付力;70后置业目的分析——享受房地产增值时代红利较多，资产多，置业经济实力强，尤其是 体制内中产公积金积蓄较多，支撑终极改善、休闲度假及预备养老置业;80后——独生子女为主，28-37岁，父母为财富积累较弱的50后，房奴孩奴等身份中挣扎，经济 压力重，二胎放开政策受益最大抚养压力也大，子女抚养依赖于父母，与父母居住关系最紧密;;90后——个性化的乐观富裕一代，18-27岁，父母为60后与70初，家庭普遍较为富裕， 个性突出，追求新鲜事物，愿意为我喜欢与自我实现买单的一代，置业靠父母资助;90后置业目的分析——将逐渐代替80后成为首置主力，在置业阶段房价大涨后，进入首置阶段， 父辈为60后，家庭普遍相对富裕，资产观念强，部分90后进入提前上车或首置需求释放阶段;中产阶层成为置业主流——77年恢复高考后录取人数逐年增加，自1999年的高考扩招后， 80后、90后大学生群体数量激增，在高学历人口增加影响下中产阶层不断壮大;中产阶层身份标签及需求特征——关注品质，重精神体验，关心教育，需要安全感等，是未来产品力提升的重点;改善;总结2——基于三大时代变化，主流客户支付力及置业需求迭代趋势明显，支付力普遍 提升，整体优于上一个房地产时代;报告核心内容——;城市客群总量增长;第二部分内容——天津人口增长及收入结构分析：研究体系及相关指标;天津人口增长分析——“40万新增户籍人口，陆续进入置业进程，需求规模大”：近5 年天津人口快速增长，户籍转化率较高，3年常住人口增长90万，户籍人口增长40万”;天津人口增长特征——“人口自然增长过低，大幅人口增长依赖新移民”，天津自然增长率低于 全国平均水平，由于国企及体制内就业人口占比高，外来人口占比小、性别比例失衡等因素限制;天津常住人口增加结构（2001-2016年）;天津人口年龄结构特征——“改善群体规模增加明显”：受惠于过去5年的人口快速增 长，30-44岁改善群体比例提升明显，并随二胎放开，改善需求或将进入集中释放阶段;未来五年人口结构预判——“刚需比例锐减，改善比例持续增加”通过新增外来人口和人口迭代 预判推断天津五年后人口年龄结构变化， 天津20-29岁人口下降，30-39岁大幅增长;各产业就业人员规模及行业分布——“二产蓝领比例高”：二产整体占比51%，制造业从业人员 集中度最高，三产就业整体占比48%，体制内科研金融文教卫及公共管理占比高;二产发展及就业人员增长趋势——“就业人员整体微降，集中在资本技术密集型三大行 业”：交通运输设备制造业、专用及通用设备制