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产业园区营运模式 产业园区营运模式 产业园区营运模式 产业园区营运模式 ———————————————————————————————— 作者 : ———————————————————————————————— 日期 : ? 五大产业园营运模式解析 一、 华夏幸福基业 、企业背景及发展大要 华夏幸福基业成立于１ 998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质， 早期致力于河北省 内的城市住处项目开发。 20 ０２年开始营运固安工业园 ,渐渐向工业园区营运商进行转变 ,目 前已经形成“园区 + 地产”营运模式。华夏幸福基业开发领土主要位于环国都经济圈、环渤 海经济圈等地。 其营运模式的成功主要在于追求地方政府与企业之间能够实现双赢的吻合点 ,经过产业 新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展 ,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默 契，实现互帮互赢。 、营运模式和盈利模式 营运模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区＋地产”作为盈利模式 ,企业在园 区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议 ,由华夏幸福对园区 进行先期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资 以及企业住院后的物业管理服务 ,政府则供应行政方面的服务和管理。与 2０ 15 年提出 的 PＰ P 模式不谋而合。 企业整体运作近似于中介服务，经过对产业新城的整体操盘 ,整合地方政府、资本、 技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和营运管理服务。 营运特色 选址 :华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力地域经 2)  济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策 ; 优异的政府关系：依赖优异的政企关系进行排他性的合作协议洽谈 ,同时能够提前地参 与地块的规划和土地整理工作， 甚至参加地域发展规划， 对园区规划及后期招商均有利 好。对政府来说 ,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 行政服务通道： 得益于与政府的合作关系， 园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加速园区企业做事效益，对企业入驻有必然吸引力。 4)  廉价拿地：经过产业新城开发以较低的价格获取大量住处土地用于房地产开发销售 ,获 取收益。产业地产部分仅供应规划建设、招商营运服务。 融资服务： 华夏幸福基业与国家开发银行、 中国工商银行、 中国银行等金融机组成立合作关系 ,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保企业，为园区企业融资提 供担保服务，吸引企业入园。 定制服务 针对大中型企业，采用“量身定制＋贴身服务” 。经过恩赐更多政策优惠和平台资 源 ,建成以龙头企业为核心的产业缔盟 ,如２ 013 年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总企业、 中国电力投资企业企业、 京东、 航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。 针对中小型企业或项目， 经过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本,或直接参股， 借助资本帮助企业或项目孵化。 比方华夏幸福自有资本打造孵化器 ,帮助新兴产业成长， 外国目前在美国硅谷有建设， 国内已有的成就案例是固安肽谷生物医药孵化港， 吸引了 ２ 0 余家相关企业的齐聚； 或携手专注于孵化器营运管理和科技创业企业培育的专业机 构——太库，双方合作打造创新孵化系统 ,年内委托给太库的经营孵化项目共计 10 个， 位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地 ,详尽产业落地数目在 未来三年内分别不低于 3 个、6 个、10 个。 其他，吸引清华大学等高校院所入园 ,搭建科技成就孵化转变平台。 2015 年内合作企业 营运服务系统 盈利模式 园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底 地方政府将委托地域内所获取的各项收入地方留成部分优先用于地域开发建设各项工 作的投入， 分期返还。 留成部分收入主要包括： 税收、土地使用权出让收入、 专项基金等。 公共设施建设和基础设施建设投资收益按投资额的 15% 计取 土地整理的收益按整理成本的 1２ -15% 计取 规划设计、咨询等服务花销依照成本花销的１ 10% 计取  专项收入、 招商引资 收入 = 项目新增落地投资额 *45% 政府恩赐１ .1- １ .５倍基础设施投资偿还 房地产开发销售 实质运作过程中 ,政府经过税收收入补偿和住处土地增值补偿的方式 ,使华夏幸福持 续以较低成本获取土地储备，分享园区收益 ,其中住处土地增值是政府土地增值补偿的 前提 ,是华夏幸福盈利的重点部分。 4) 后期产业服务和园区管理（固安项目 ) 在园区服务方面 ,园区投资服务手下设 24 小时服务指挥中心， 全天候供应管理服务 , 对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的相关事宜 ,为投资者搭建投 资平台。