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美国出租公寓市场发展现状 美国住房租赁市场包括出租公寓（multi-family ）和独立式住宅（Single Family Residences ）两种物业类型，其中出租公寓市场是绝对主体，已经占 到美国全部商业房地产市场总价值的四分之一。与目前国内住房租赁市场相比， 出租公寓成为独立的房地产投资品种在美国已有 50 年以上的历史，市场运作 专业、规范，市场主体分工精细、明确，市场规则成熟、清晰。尽管私人资本 主导市场发展，但当地政府在稳定租赁市场和保护低收入租户的居住权方面发 挥的作用不可或缺。这对于我国住房租赁市场发展有着重要借鉴意义。 美国出租公寓市场发展现状 根据美国 2017 年人口普查的数据，全国出租公寓市场估值在 3.3 万亿美 元。根据公寓的房龄、建造质量、设施条件和地理位置等因素，美国定期会对 公寓物业进行评级，由好到次主要分为 ABC 三级，全国平均月租为 1000～160 0 美元。作为房地产类别中最稳定、最安全的资产，出租公寓占整个房地产行 业的投资比重在最近 25 年内从 10%增长到 24%。 从出租公寓的供给角度来看，整体供给规模较大，且分布相对集中，主要 有以下特征。一是出租公寓主要集中在全美前 25 个大都市圈，总人口 1.2 亿， 公寓存量约 2260 万套，其中纽约都市圈存量最大，人口为 1991 万，公寓约为 510 万套。二是出租公寓的持有者涵盖各类投资人。其中，个人和私有企业为 出租公寓市场主要持有者，占比为 68%，机构投资者和上市公司（上市的房地 产投资信托基金）持有 25%，其余为跨境投资者等持有。三是政府政策通过多 种途径调节中低端市场，但产业整体市场化水平较高。联邦政府通过平价房屋 政策给予中低收入者补助，一些大城市的地方政府通过租金管制的方法来控制 租金的上涨。但享受政府租赁补助或受租金管制的公寓单元只是少数，而且绝 大多数运营者和管理者为私有企业。专业公寓出租企业是租赁住房的供应主体， 收入占整个住房出租业的 90%以上。所以住宅租赁整体市场化程度较高。 从出租公寓的需求角度来看，不同代际人口对租赁公寓的需求不断上涨。 据统计，从1965年到2018年，美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数 的31%～37%，租房已经成为美国民众解决居住问题的重要方式。从住房自有率 来看，美国住房自有率自 2004达到历史最高的 69%后逐年下降，至 2016年已 经下降至 63%。美国多家庭住房协会（NMHC）和房贷银行协会（MBA）的研究报 告预计，未来 10年美国对出租公寓的平均年需求将增加超过 32万个单位。 从出租公寓的空置率和租金走势来看，2008年国际金融危机以后，全美出 租公寓平均空置率一直呈下降趋势，保持在 6%～7%，一部分是因为整体上受需 求大于供给的影响，另一部分是因为公寓价格持续上升，越来越多的人选择租 房。加之美国经济一直处于复苏并已恢复到危机前的状态，强劲的经济增长率、 历史最低的白领失业率推动租金增长高于收入增长幅度。租金年增长率从 201 5年以后一直处于正增长的态势， 2018年达到最高点。 从金融供给侧创新的角度来看，除了房地产开发商的自有资金和银行贷款 的传统资金渠道外，股权和债券市场丰富的金融产品为住房租赁行业发展提供 了助力。例如，房地产投资信托基金（REITs）是一种通过持有、管理、出租 公寓房地产或投资房地产证券来获取利息和租金收入的公司。 REITs通过对租 赁物业进行专业化、精细化管理获得超市场的回报率。美国市场代表性的 REI Ts 包括股权房地产基金（EQR）和私募股权房地产基金（PERE ）。再如，商业 房地产抵押贷款支持证券（CMBS）基于房产租赁者支付的租金使投资者得到稳 定的收益，并可以根据不同风险承受能力和收益目标来选择不同的债券级别。 此外，房地产债务基金（Real Estate Debt Fun ）可以使投资者持有与房地 产相关的固定收益资产的投资池产品，而且借助政府、基金会等提供的低息贷 款，还可以投入经济适用房的开发。 政府的定位：租金控制和维护租客权益 美国住房租赁体系虽以市场为主要调节方式，但政府意识到住房租赁涉及 公共政策管理，房东和租户有较大的权力失衡，应给予承租人特殊的法律保护。 各级政府出台的有关租金管制的法规中较具代表性的是纽约的《稳定租金法》 （Rent Stabilization Law ）。 纽约州和纽约市政府制定的《稳定租金法