第六章.房地产产权管理.pptVIP

3.1.2 产权登记制度 也称登记要件主义,由德国首创,实行这一登记制度的国家还有:奥地利、荷兰、瑞典以及东南亚一些国家。其特点是: (1) 登记具有强制性。房地产权利得失变更不经登记,无法律效力。 (2) 登记机关对登记申请,采取实质审查主义。即对申请登记所必备的形式要件、登记手续是否完备必须进行审查,还要审查产权取得的方式、产权的界限与他人的产权关系等,上述审查无问题方予登记。 (3) 登记具有公信力。经登记后权利具有绝对效力。 (4) 登记机关设登记公簿,记载房地产权利得失变更,经第三人查阅。登记簿的权利地块为单元,按地号顺序排列。 (5) 权利登记效力强,要求严。先要进行地籍测量,而后办理登记,并建立转移、变更等动态登记制度。 * 2021/9/12 3.1.3 登记发证制度 也称托伦斯登记制度,由英国托伦斯、罗伯特·理查德教授于1885年拟定。实行这一登记制度的国家有澳大利亚、爱尔兰、新西兰、加拿大、菲律宾、马来西亚及美国一些州。其特点是: (1) 不强制初始登记。但一经登记,如土地权利有变更或设定,则非经登记不发生效力。 (2) 土地第一次所有权登记时,除将其记入登记簿外,另制记载土地权利状态的权利证书两份,其正本存登记机关,副本交与权利人收执。发生变动即签订契约,经登记人员审查后将权利状态记载于地券,然后交现权利人收执。若是设定他项权利,发给他项权利证书。 * 2021/9/12 3.1.4 我国房地产登记制度 我国目前房地产存在着全民、集体、私人所有以及股份制等多种所有制形式,房地产产权的登记制度具有如下特点: (1) 房地产产权登记具有强制性。 (2) 登记部门是政府职能部门,对登记申请进行实质性审查,无异议时方可登记。 (3) 登记具有较强的公信力。凡经确权登记的由县级以上地方人民政府房产管理部门颂发《房地产所有权证》或《房地产他项权证》,以此作为权利人的权属凭证,并受到法律保护。 (4) 登录产籍,进行房地产测绘,建立房地产产权档案,由登记机关长期保存,作为产权产籍变更的合法依据。 * 2021/9/12 3.2 我国房地产权属登记的类型 房地产权属登记的类型,是指房地产权属登记中的各种存在形式,即房地产权属的各种具体方式。 我国房地产权属登记通常分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记和他项权利登记。 总登记 他项权利登记 注销登记 变更登记 转移登记 初始登记 * 2021/9/12 (1) 房地产总登记 房地产总登记指在一定期限内．对本辖区范围(市或县)内的全部土地或者城镇村庄内的全部土地或城市内的全部房屋,进行普遍登记。为此,房地产总登记是一种基础性的登记,是最初的、全面的土地和房屋的权属登记。其目的是确认产权,便利权利移转或变更,以及为有利于发展房地产市场,深化土地使用制度和住房制度的改革,为健全和实施房地产课税制度,防止资产流失奠定法律基础。 (2) 初始登记 以出让方式取得的土地使用权,以划拨方式取得的土地使用权,新建商品房屋和新建非商品房屋,应当进行初始登记。登记的基本事项主要有:申请人名称、地址、房地产性质、房地产座落、面积、用途、等级、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。 * 2021/9/12 (3) 转移登记 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 (4) 变更登记 权利人名称变更和房屋现状发生变化的,例如房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;房屋面积增加或者减少的;房屋翻建的;法律、法规规定的其他情形,应当进行变更登记申请变更登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。 设定房屋抵押权、典权等他项权利的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 * 2021/9/12 (5) 他项权利登记 这是指除土地使用权和房屋所有权以外,又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。例如房地产抵押权设定和变更、房地产典权的设定和变更等都属于他项物权的登记。 申请房屋他项权利登记,权利人应当提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。 另外商品房预售,应当办理预售登记,房地产租赁应当登记备案。在我国因物权制度尚不发达,因此他项权利登记的房地产权属类型较少。但随