房地产行业首批土拍两集中结果分析报告：凡是过往 皆为序章.docxVIP

证券研究报告?行业深度报告 但凡过往，皆为序章 房地产 首批土拍两集中结果解读 维持 强于大市稳地价政策目标根本达成，但局部城市拍地热度仍高，开发商利 润率承压。假设以触及最高限价的地块数占比来看，11城触限宗数 占比超过40%,拿地热度较高。22城中有18城延续了楼面价上 涨趋势，其中合肥、重庆、厦门3城成交楼面价较去年涨幅在100% 以上。尽管本次“两集中”试点仅限于22城，但22城集中供地空 窗期和拍地后的高热度均对周边城市产生外溢效应，带动周边城 市土地市场走热。此外，较高实际土地本钱叠加较严格的销售限 价，首批供地工程利润率多处于低位。根据我们测算，重庆、无 锡、杭州、厦门、合肥、成都、天津、宁波、武汉9城工程隐含 毛利率明显较薄，均处于17%以下水平，22城首批供地工程利润 率中枢位于20%左右，那么出现进一步下滑。 维持 强于大市 影响逐步显现，行业格局风云变幻，综合开发运营能力成制胜法 宝。规模房企优势愈创造显，地方国资开始扮演重要角色，而中 小民营房企加速出局。22城首批供地中，49%面积、59%金额的 地块由TOP50房企竞得，其中国企人均拿地金额219亿元，而民 企仅为70亿元。此外，市区两级国资下属企业也扮演了重要角 色，竞得建面和成交金额占比分别为14%和13%。我们认为，自 身品牌运营和工程管理相对有限的地方国资获取地块，未来将更 加依赖优秀的头部代建企业，将加速代建行业渗透率提升。而对 于处于长尾的中小民营房企，集中供地可能导致拿地困难，土储 不断消耗，促使其加速多元转型，退出地产开发行业。近日杭州 集中供地后的首宗退地反映了集中拍地产生的低利润高价地叠 加资金实力有限情况下中小民营房企的拿地困境。整体而言，在 地方政府采用多样的供地规那么之下，房企综合开发运营能力被提 出更高要求。未来商业、产业勾地等非公开市场拿地途径将变得 更加重要。 市场表现 27% 17% 7% -3% -13% mwozoz % 3 -2 msmoz - msszoz muwozoz 产 艮。冒。明 msmorsl 相关研究报告 相关研究报告 地方政府可能调整后续集中供地的规那么，值得继续关注。由于部 分城市仍存在市场过热，我们认为未来地方政府可能在土拍行为 标准性和触限方案调整两方面着力，对执行细那么做出调整。标准 土拍行为方面，土地出让金划归税务部门征收、禁止马甲参拍、 提高保证金缴纳比例、限制保证金来源、限制单一房企参拍土地 数量是调整方向；触限后竞拍方案设计方面，北京供地方式得到 住建部认可，其他城市有望跟进，但我们认为核心在土地限价。 继续推荐经营稳健、杠杆率较低或明显改善的龙头房企，以及多 元化转型卓有成效的开发商。推荐包括A股：万科A、保利地产、 金地集团、苏宁环球、万业企业；港股：龙湖集团、华润置地、 旭辉控股集团、中国海外开展。 风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期；疫 情出现反复。 行业深度报告 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 土地市场：竞争剧烈，城市分化是主旋律 1 \o Current Document 土地本钱较高，竞争剧烈 1 \o Current Document 1.2城市之间和城市内局部化正在加剧 4 \o Current Document 1.3 22城集中供地空窗期和拍地后的高热度均对周边城市产生外溢效应 5 \o Current Document 地产行业：行业格局风云变幻，综合开发运营能力是制胜法宝 7 \o Current Document 2.1房价预期改善使得商品房销售表现超预期 7 \o Current Document 2.2规模房企优势明显，地方国资扮演重要角色，中小民企加速出局 8 \o Current Document 2.3地方国资参与度较高，代建行业将加速成长 10 \o Current Document 2.4房企综合竞争能力重要性愈发突出 11 \o Current Document 展望后市：后两批土拍，还有哪些值得关注 12 \o Current Document 3.1关注地方政府供地规那么的调整 12 \o Current Document 关注地方国资平台下一步动向 14 投资建议：继续推荐经营财务稳健的龙头房企，多元化转型卓有成效的房企以及代建行业头部企业.16 \o Current Document 风险提示 17 图表目录 图表1： 22城首批集中供地成交建筑面积及占过去五年全年供地建面比 1 图表2： 22城首批集中供地成交楼面价 2 图表3：各城市成交工程地货比 2 图表4：各城市成交工程隐含毛利率 2 图表5： 19