五家大型房企经营情况对比（上）.docxVIP

万科：规范经营的标杆房企 前一篇专题中我们提到可以通过经营数据和财务数据还原地产公司的经营情况，核心可以分为三步：第一步是测算公司的单位建安成本判断公司资产增长的合理性； 第二步是判断公司的销售回款、有息负债、经营负债和权益资本等主要资金流入对于主要资产增长的驱动情况；第三步是追溯逐年的变化并加以预测，判断是否存在流动性风险。 这一篇专题中我们将以万科、龙湖、碧桂园、龙光、旭辉五家大型房企为例，进一步扩大对于地产公司经营情况的覆盖范围，包括以下几个方面： 一是关注公司的资产规模、业务结构和业务布局等基本情况； 二是关注公司的销售情况（如销售金额和销售单价）、土储情况（如土储货值和拿地成本）、建设情况（如在建面积和建安成本）等经营情况，并判断公司的单位盈利水平； 三是关注公司的权益比例，包括少数股东权益、表外权益以及整体的权益口径占比； 四是关注公司的有息负债，包括有息负债规模、结构和增长，融资成本，以及“三道红线”指标；在衡量公司的杠杆水平时我们还会考虑公司的明股实债规模和表外负债规模； 五是关注公司的资产增长，包括各年度的资产增长重心，以及销售回款、有息负债、经营负债和权益资本对主要资产增长的驱动情况； 六是对公司进行压力测试，考虑行业景气度下滑或公司自身陷入流动性危机时，公司的现金流水平是否能够覆盖公司的短期刚性支出； 同时我们还会对公司的拿地强度、销售回款率和未来的投资需求、对外担保等刚性支出进行测算。核心仍然围绕着前一篇专题中制定的三个步骤，但是内涵更加丰富全面。 万科的基本情况 万科在 A 股和 H 股均有上市公司，且为同一主体，只是 A 股和 H 股所采用的会计准则有差异，部分财务数据的披露方式不同，我们以下测算均以 A 股的财务数据为准，经营数据通用。 万科最新的资产规模（2021H1，以下同）接近 2 万亿。按最新营收计，地产开发占比 95%左右，物业服务占比 5%左右；按最新销售金额计，住宅占比 87%，商办占比 9%，配套占比 4%。 公司在全国进行业务布局，根据公司 2016~2019 年的年报数据，公司新增项目建面 中 70%以上位于一二线城市，新增权益投资金额中 80~90%位于一二线成本，尽管公司 2020 年以来年报中未明确披露相关比例，但是可以判断公司整体的业务布局仍然以一二线城市为重心。 按 2020 年末土储计南方区域（珠三角为主）占比 19%，上海区域（长三角为主）占比 10%，北方区域（环渤海为主）占比 34%，中西部区域占比 27%，西北区域占比10%；按 2021H1 最新销售金额计南方区域占比 20%，上海区域占比 37%，北方区域占比 21%，中西部区域占比 15%，西北区域占比 5%。 图 1：万科 2020 年末土储占比 图 2：万科 2021H1 销售金额占比 数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 万科的经营情况 表 1：万科的经营情况 单位：亿元、万平 2021H1 2020 年 2019 年 2018 年 2017 年 2016 年 备注 销售情况 全口径销售额 3,544.30 7,041.50 6,308.40 6,069.50 5,298.80 3,647.70 * 权益口径销售额 2,774.50 4,557.30 4,102.90 4,248.40 3,772.10 2,606.50 注 1 全口径销售面积 2,191.70 4,667.50 4,112.20 4,037.70 3,595.20 2,765.40 * 全口径销售单价（元/平） 16,171.47 15,086.23 15,340.69 15,032.07 14,738.54 13,190.50 ** 总土储情况 全口径总建面 16,065.90 15,838.40 15,650.40 14,948.90 13,174.70 10,739.30 注 2 权益口径总建面 9,782.30 9,508.20 9,530.20 8,981.70 8,451.90 7,278.10 ** 在建项目全口径建面 11,283.30 10,787.60 10,256.10 9,012.70 6,852.80 5,442.40 * 在建项目权益口径建面 6,738.80 6,380.80 6,170.00 5,402.10 4,374.00 3,622.20 * 规划项目全口径建面 4,782.60 5,050.80 5,394.30 5,936.20 6,321.90 5,296.90 * 规划项目权益口径建面 3,043.50 3,127.40 3,360.20 3,579.60 4,077.90 3,655.90 * 全口径总土储货值 25,980.91 23,894.18 24,008.80 2