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PAGE 1 PAGE 1 论物业管理的全程运作 随着我国经济离别短缺时代进入结构调整期,城市化进程不断加快。房地产业作为国家大力培育的新经济增长点和消费热点,面临着巨大的机遇和宽阔的市场前景。与房地产业密不可分的物业管理将大有可为。可是很多房地产开发商并不重视物业管理,视其为一种附属。重开发,轻管理。现实中也存在大量规划设计不合理,质量差,管理服务跟不上的房地产品,给业主的居住、工作、生活带来大量不便,开发商也无法获得抱负的利润。如何解决这些问题,要做的工作许多。重要的一条是高度重视物业管理,物业管理要参与介入整个房地产开发运作过程,实行全过程运作,实现物业管理的全过程效益。  物业是房地产进入消费领域的房地产品,从狭义上来说,物业管理是房地产业在消费领域的延伸。但在详细实践中,物业管理绝不仅仅是售后的管理,绝不是可有可无的附属。它在房地产行业中居于非常重要的地位,起着非常重要的作用。例如,对于一些收益性物业如商务写字楼、招商入驻的商业物业,物业管理担当着维护和发挥物业功能,建立和保持物业形象、制定实施租金方案和租售策略,供应各项服务的任务。可以说离开了物业管理,物业既不能发挥其功能,也谈不上有什么效益。更进一步我们认为物业管理应贯穿整个房地产开发运作过程,实行全方位、全过程管理。从项目立项、规划设计、建设施工、竣工交楼到业主入伙使用,物业管理都应介入,与政府、开发商、业主发生关系,并使各主体都实现良好效益。由于物业管理的全过程介入,开发商的规划设计更加合理,施工质量更加提高,更符市场需求,开发商能获得更好回报。再者,由于物业管理的全方位开展,为业主创造出干净、舒适、安全、优雅、和谐的工作生活环境,使其安后乐业,身心健康,并形成良好的社区文化乃至城市文化,同时把政府从繁琐的事务管理中解脱出来,更有利整个社会。  随着市场经济体制改革的不断深化,物业管理作为一种服务商品,其市场化特征愈加明显,竞争也愈加激烈。物业管理招投标制应  运而生,这亦为物业管理的全过程运作供应了契机。一个新的房地产开发项目首先依据国民经济计划、土地利用规划和城市规划编制开发规划和项目建议书,报送有关部门批准,然后进行可行性研究,确定开发项目,提出用地申请,得到批准后即可进行物业管理招标工作。物业管理企业即可开头投标。企业凭借自身实力和经验。列出物业管理要点,对物业提出专业意见,介绍本公司的管理服务内容及功能、财务预算、收费。中标后即可开头物业管理工作。 规划设计是各宗物业能否形成完整、舒适、便利的功能的先天制约因素。由于开发商的管理经验欠缺,设计时很可能会有一些缺陷和漏洞,如未充分考虑停车位,未预留公共服务设施用房,未考虑空调位置以及水、电、气等的不配套。而物业管理企业在这些方面有长期的实践经验和丰富的专业学问,在设计时能从多方面赐予开发商各种意见,使之设计更趋合理,更有利于日后业主居住使用。特殊是一些设计细节,看似微小,可实际上对物业以后能否便利使用有着重要的影响。譬如,选用设备的详细型号和功能,水电供应容量,清洁通道的设置方式等等。  此外,良好合理的规划设计不仅有利于本物业,更有利于整个城市。在设计时,如能听取物业管理企业的专业意见,配齐车位,配套服务功能齐全,将大大削减人们外出机会,缓解城市交通及其他压力。当然,物业管理企业对开发商在设计方面的指导和建议并不一定都是面对面的直接赐予,但其在长期管理实践中所积累的经验至少通过各种渠道反馈给了开发商。物业进入施工阶段,物业管理企业本着代表业主利益为业主服务的原则,应对物业有全面的了解。包括审读研究各种图纸,搞清土建结构,管线走向,设施建设,设备安装。更应深入施工现场具体察看,监督工程质量,行部分工程监理之责,对业主负责,保证工程质量,避免在施工阶段就留下质量隐患,给日后物业的使用和物业管理带来大量问题和麻烦。物业竣工后,物业管理企业要会同开发商进行物业验收与接管工作,检查物业是否合格,各种设施和设备能否正常使用,是否达到设计要求,然后打算是否接收物业。  香港的房屋办事处往往在正式交楼前两个月即着手接管工作,如楼宇不合格,则限期改正。物业管理企业同意接收后,开发商须支付其一笔修理基金。接下来的程序便是入伙,即业主领取钥匙,接楼入住。从今物业管理企业开头与业主正式打交道,业主交清各项入伙费用,办妥各项入伙手续便算正式入住。当入住率超过50%后,即可召开业主大会,选举产生业主管理委员会,物业管理企业应会同业主大会制定各项规章制度,如业主公约、业主管理委员会章程、物业辖区综合管理规则、装修规定等。在此期间,物业管理企业将与大量业主建立联系,也要同政府各部门、所在辖区各单位打交道,各业主之间也开头发生交往和联系,物业管理企业应不失时机地与各