城市高密度核心区发展专题研究报告.docx

? ? 城市高密度核心区发展专题研究报告 ? ? 一、综合分析 （一）世界级城市高密度核心区 联合国经济社会事务部数据、世界人口网数据显示 ：截止 2020 年 11 月 12 日， 全球230 个国家人口总数为 75 亿多，约 55%左右的人口居住在城市 ；预计 2050 年，全球人口总量将超过 90 亿，68% 的人口将居住在城市。4000 万人口的超级城市将出现。 部分世界级城市人口密度分布图 在GaWC 的全球城市分类等级中，Alpha++ 城市伦敦、纽约、Alpha+ 城市香港、新加坡、上海、北京、迪拜、巴黎、东京均属于高密度城市， 在前十位排名中占据九席， 人口密度均超过每平方公里 1,300 人。 不同高密度城市的密度表现有所差异。相对而言， 伦敦及东京人口分布更为均衡， 而纽约、香港、上海等城市则呈现中心区域高度聚集的分布特征，即一个或多个高密度核心区分布。 （1）均衡分布 伦敦与东京的人口分布较为平均， 多中心与去中心化特征明显。虽然平均人口密度并不低， 但密度峰值分别为每平方公里 26,165 和 27,630 人， 仅为香港与上海的四分之一左右。伦敦市中心的密度稍高于大伦敦片区平均水平， 但与其他高密度城市相比却并不明显。伦敦是历史文化建筑保护最为完善的世界级城市之一， 城市中心开发强度有限， 导致几十年来， 一直存在结构性的住房短缺。《2015 伦敦规划》希望通过在城市中增加新供应来解决该问题， 重点关注毗邻城市中心和靠近公共基础设施的区域来增加人口密度水平。 （2）中心聚集 与欧洲传统世界级城市相比， 亚洲新兴城市的密度表现截然不同。北京和上海市域面积较大， 常住人口数量遥遥领先其他全球城市，平均人口密度相较其它国际知名城市并不突出。但由于郊区面积庞大， 更高的交通通达度及便利的配套设施使人口集中于中心城区不同商圈及商务区范围内， 城市中心区人口密度远超郊区， 上海的人口密度峰值超过每平方公里 125,000人， 某些核心区已成为世界最拥挤的区域。城市中心聚集了大量人口， 同时也是商业、办公及文化场所聚集地。虽然交通拥堵及建筑老化成为地区发展限制， 但随着城市更新陆续展开，高密度核心区的氛围有望不断优化演进，进而持续推升其价值与潜力。 高密度城市及区域发展优势 商业机会：高密度城市创造了更为多样的商业机会，为大量人口带来专业化服务。 人才导入：高密度城市中更为完备的交通、住房和就业机会是吸引人才的主要因素，尤其是对受雇于新兴产业的年轻一代。 供应与需求：高 密 度 城 市 刺 激 市 场 增 加 供 应，而更高的人口密度恰好也与之匹配。此外，通过保障性住房建设，亦能确保低收入家庭负担生活成本，使更多公民受益。 可持续性：公共交通网络投入可缓解道路拥堵问题，并提高公共交通利用率。周密的城市规划以及就业和商业设施分布使职住平衡得以实现。 （二）国内城市高密度核心区发展 1.新时期中国城市更新发展概述 纵观我国的城市更新， 从更新内容来看， 不同政治、经济、社会时代条件下， 城市更新内涵不断趋于深入、细致。从大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造到快速城镇化时期开展的旧区更新、旧工业区文化创意开发、历史地段的保护性更新， 再进入到强调以人为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展。从制度体系来看， 国家及地方的城市更新政策逐步趋于完善、系统、全面。十四五规划颁布以后， 城市更新势必将进一步向高质量、精细化的内涵式发展方向推进， 正如住房与城乡建设部部长王蒙徽所强调的， 实施城市更新行动， 总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力， 走出一条中国特色城市发展道路。 城市高密度核心区作为城市建设的重点板块， 其先天的多维高度密集特征与可持续人居发展目标的实现往往更难匹配， 且发达城市的高密度核心区已经陆续进入更新期， 新时期的发展要求使其更新模式、机制、效果将更受关注。 2.典型城市发展概述 中国的一线城市， 其城市化率已超过85%。城市核心区是区域经济发展的核心， 其核心性不仅仅体现在经济密度、人口密度上， 其物质空间形态往往也最为聚集， 存量时代的到来， 高密度核心区能级的再次提升、空间环境品质的改善对城市整体竞争力、人民的美好生活的获取十分重要。其中以 北京、 上海、 深圳、 广州为代表，在更新政策和典型实践方面均有重要推进。 （三）国内城市高密度核心区 1.概念与定义 高密度核心区是供市民进行公共活动的场所 ；是宜居、宜业、宜游集聚区 ；是城市公共建筑的集中地， 第三产业的集聚区 ；是一座城市政治、经济、文化、科创等公共活动最集中的地区 ；是城市复合功能、地域风貌、艺术特色等集中体现的场所 ；具有特定的文化内涵，