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第九商业大街营销推广方案 一、 市场概述 1、 区域（库车县）商业概述1-1、 以中抵挡商品为主, 商业形态以集贸市场为代表, 商场和专卖店等现代商业形态仅占极小百分比。1-2、 商品销售关键集中在日用百货、 小商品和农副产品, 中高级和品牌商品消费量有限。 2、 区域（库车县）商业结构2-1、 文化路以中高级商品销售为主, 集中了库车县关键商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主, 形成集贸市场、 超市等商业形态。2-2、 伴随城市经济发展和大面积商业开发, 以商城和大型综合市场为代表商业物业大量供给市场, 库车商业形态由传统商业向现代商业转型, 但因为商业消费市场增加和消费水平提升有限, 造成部分商业物业出现滞销, 经营户盈利能力开始下降。 3、 区域（库车县）商业物业开发觉实状况和趋势3-1、 依据初步统计, 库车县-开发量在10000平米以上规模商业项目共5个, 包含天五商业批发城, 开发面积4万平米; 杏花园商业圆一、 二期, 开发面积6.75万平米; 金桥文化广场, 开发面积约2万平米; 国贸购物中心, 开发面积1万平米。仅以上项目开发总量就高达14万平米, 假如再加上数千平米商业开发和商住楼底商大量供给, 估计今明两年在库车县开发销售商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口, 城区15万人口库车县而言, 仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算）, 市场压力和过剩情况可想而知。3-2、 从商业发展趋势判定, 库车县商业区域深入向文化路和天山路集聚, 依靠原有商业环境, 文化路将建成一批中高级定位商场, 估计开发面积在4万平米左右, 按库车现有消费水平统计, 中高级商业市场将严重过剩。3-3、 天山路凭借集贸市场和大型综合卖场, 形成商场、 大型超市、 和集贸市场等多个业态结合商业开发模式, 使该片区商业规模和商区竞争力深入提升, 关键商圈地位逐步形成, 但大量和时间相对集中开发, 也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、 消费者情况4-1、 少数民族占绝对比列, 但汉族人口在城区增加快速。4-2、 中低级商品仍是市场消费主体。4-3、 日用具等生活必需品是消费主流商品。4-4、 县城居民收入水平正在提升, 伴随外来人口增加, 中等和非生活必需品消费增加显著。5、 经营户情况经营户普遍存在一个矛盾心理——对库车经济发展前景看好和对经营情况每况愈下忧虑。造成这种现象关键原因, 是商业市场发展速度远远超出了消费增加速度, 同时宏观经济和城市经济发展对消费贡献不可能同时产生, 通常会出现迟滞效应。伴伴随商业楼盘大量供给, 这种矛盾将愈加突出, 并造成经营户盈利水平深入降低, 商户对经营投资信心将更显不足, 持币观望心态也将加重。 二、 竞争物业1、 直接竞争对手——天五商业批发城1-1、 项目概况天五商业批发城位于五一路和天山路交汇处, 由天工房地产开发企业开发, 总投资4000万, 建筑面积近4万平米约个铺位, 售价2700元——3700元不等, 门面售价5000——7000元, 沿天山路门面售出80%以上, 其它楼层销售率不足20%。1-2、 项目优势区位优势: 位于天山路和五一路交汇处, 沿街面较长; 商业环境优势: 直面库车最大和人气最旺亿家百货, 背靠天五农贸市场, 人流量大, 商气旺盛; 计划优势: 板式条楼, 便于商品分区和定位, 且分割摊位面积小, 总价低, 符合库车市场购置力; 1-3、 项目劣势定位问题: 项目市场定位过低, 不利于与天五农贸市场形成错位经营, 造成市场间竞争; 工期问题: 现处于基地施工阶段, 估计交付时间在明年8月以后, 丧失了今年有利销售时机; 价格问题: 价格定位偏高, 和周围楼盘相比不含有竞争力; /销售问题: 采取简单拉客方法, 价格混乱, 承诺难以兑现, 一旦市场出现不利, 现阶段依靠定金（无预售许可证）产生销售将极难保全。 2、 间接竞争对手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处, 由国贸房地产开发企业开发, 项目地上三层, 地下一层, 总建筑面积1万平米。负一层定位为超市, 一、 二层定位高级百货（一层沿街为门面）, 三层定位为高级餐饮。售价2500元——3800元/平米, 门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上, 三层整体租赁给温州大酒店, 其它物业销售不足15%。 3、 间接竞争对手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路, 左邻人民广场, 右邻友谊路, 项目计划为钢架玻璃幕结构。地下一层, 计划由金桥超市直接进驻; 地上三层, 总建筑面积约2万平米, 因为项目计划设计方案还未确定, 项目至今未进入施工阶段, 销售工作仍在延缓中, 近期在做简单项目咨询和