华艺房地产项目投资的成本估算与经济评价.docVIP

PAGE PAGE 34 华艺房地产项目投资的成本估算与经济评价 摘要 房地产行业一直是人们和国家较为担心的行业，由于土地价格的过快上涨和资金成本的增加,房地产企业的暴利时代基本结束。迄今为止，我国很多城市的房地产市场已经进入买方市场的阶段。从房地产企也发布的业绩报告来看，增收不增利的现象愈发明显。“目前房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑。” 2015年以来，我国出台一系列政策来刺激房地产行业，但是房地产行业并不乐观。因此任何一个房地产公司或项目在开发之前，必须要做好房地产投资经济评价研究以及对市场环境的调查，才能避免开发风险，获取正常行业利润。 本论文首先分析展望了镇江市房地产市场的发展状况以及对未来房地产市场的预测阐述了当前镇江市房地产市场的状况，并收集了有关资料。其次，通过对华艺房地产项目成本的估算与华艺房地产项目盈亏平衡分析和经济评价，确定该项目经济评价可行。最后，通过本文对房地产项目成本估算与经济评价分析，提出了项目风险管理的要点和措施，以期通过这些措施，使得项目投资决策更加合理花、科学化、数据化。使得房地产企业能够更好的适应镇江市市场竞争。 关键词：房地产；经济评价；成本估算 第一章.绪论 1.1论文的研究背景 面对库存越来越不好的房地产市场，自从2014底以来，房地产调控政策变得越来越宽松，除了几个一线城市以外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断的下调，而且各个地方政府为了进一步刺激房地产的需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为房地产的五大任务之一的背景下，调控政策应该更加的宽松。其中包括购房按揭贷款利息抵扣个税、首套或者二套普通住房首付比例继续下调、鼓励农民进城买房落户、放宽户籍限制，鼓励购房入户、打通房地产企业上市的融资发行债券渠道、推进公积金和房贷证券化、购房税费减免等。另外，二胎政策的正式出台，近期导致家庭成员的增加，需求更大的房子，这将会产生对大户型的改善型需求，由于人口总数增加会加大对住房的需求。随着我国房地产市场快速发展，中国的住房拥有率过高已成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超于世界60%左右的水平(美国65%，英国70%，日本60%)，处于世界前列。如果再加上我国大量存在的小产权房和军队住房等，我国住房自给率可能会更高。面对较高的住房自给和从我国新生人口来看，我国上世纪70年代的新生人口2.03亿人，上世纪80年代的新生人口2.20亿人，80年代比70年代多了0.17亿人、上世纪90年代的新生人口1.72亿人，比80年代少4806万人、2000-2009年新生人口为1.59亿人，比上个世纪90年代少了0.13亿人。人口的不断减少，伴随着人口老龄化加剧和城镇化速度的减慢，将会极大的影响人们对中长期房地产市场需求的预期。 从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已经基本确立。但是，房地产回暖的区域差异明显较大。另外，宏观经济数据依旧不乐观，房地产市场的整体回暖基础比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场将很难独善其身。尤其2015年9月份以后房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的效用也会递减，后期回暖持续性值的担忧。虽然2016年的政府对房地产政策会更加宽松，但经济下滑会对市场预期发生改变，居民收入水平也将会产生影响。所以房地产市场的回暖能否持续回暖与经济增速还有一定关系。目前我国的商品房库存显然不能以待售面积71852万平方米计算的，因为这个库存量按照2015年的销售速度，只需6.71个月就可以销售完毕，显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更加真实的反映除了我国的商品房库存，再以过去3年的平均销售速度作为需求，需要4.4年消化掉库存。可以看出，去库存压力显然很大。目前对于去库存希望最大的就是通过农民工的市民化来去除库存。即政府通过户籍制度的改革加快农民工的市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，很多收入相对较高的农民往往在1，2线城市就业，他们即使买房更希望在1，2线城市，但是需要加大去库存的是3，4线城市。很多拥有支付能力的农民工确实有购房需求，但缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在面对高房价，很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，但这种按揭也会具有一定的风险。还有通过降房价去库存，这显然是一种理论思维，认为价格降低，需求就会增加，但是实际上商品房市场跟一般商品市场显然不太一样，投入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往会跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后将会进一步降低购房需求。 1.2选题的目