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工业房地产抵押评估风险识别与分析 工业房地产抵押评估风险识别及风险的含义 工业房地产抵押评估项目风险识别是工业房地产抵押项目风险管理的基础和重要组成部分，风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文挡。工业房地产抵押评估的风险识别是指估价机构对评估项目潜在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程；风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风险识别不是一次就可以完成的事，应在项目的自始至终定期进行。项目的风险是每个人和风险因素的结合体。风险产生于猜测的结果和现实的偏离。风险识别是估价机构进行项目风险管理的第一步，主要解决存在什么风险、风险性质、风险类别、发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要正确地识别房地产评估中的风险，估价机构必须对企业的内外环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产和估价活动中可能存在的各种风险因素。风险识别包括识别内在风险及外在风险。工业房地产抵押价格评估风险，就是指由于评估机构和评估人员在抵押房地产的评估活动中违反国家法律法规的规定，或因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估机构和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性（或不确定性）。 工业房地产抵押评估风险分类 工业房地产抵押评估风险是由于在抵押评估操作实践中某些不确定因素的 影响，使得评估结果与真实价值产生偏离，以至于给估价机构及估价人员带来 执业风险。抵押评估风险包含了外界系统性风险、评估操作风险、抵押人信用 风险、抵押物变现风险、技术风险、职业道德风险。 外界系统性风险是指对所有评估机构的项目均产生影响、评估机构无法控 制的风险，主要包括宏观经济环境、区域房地产市场环境及国家政策的变化所 带来的风险。由于这种风险对于评估机构来讲，较难把控，所以本文不再研究 1 此类风险，而将重点转移在其余几种风险的规避，从而提高评估报告的安全性， 对评估的风险评价和控制进行前瞻性的分析。 1、评估操作风险 评估操作风险就是指不按评估专业操作规程、专业指导以及其他相关的评 估项目管理制度对委估房地产进行有效鉴定、资料信息搜集不完整，随意省略 必要的操作步骤而导致的评估法律诉讼和声誉损失风险。根据房地产估价规范， 估价的基本程序是：⑴获取估价业务；⑵受理估价委托；⑶制定估价作业方案； ⑷搜集估价所需资料；⑸实地查看估价对象；⑹分析估价对象价值；⑺测算估 价对象价值；⑻判断估价对象价值；⑼撰写估价报告；⑽内部审核估价报告； ⑾交付估价报告；⑿估价资料归档。在实际工作中，上述程序中的每个工作步 骤之间不是完全割裂的，相互间可以有些交叉，有时甚至需要一定的重复，但 是不得随意省略。 按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价程序按部就班地开展估价工作， 可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏 或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。本文认 为，近年来对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是 检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告，即在履行估价 程序方面是否有疏漏。例如，是否对估价对象进行了实地查看，是否要求委估 单位提供必要的资料，是否认真细致地了解估价目的等等。因此，履行必要的 估价程序是估价机构防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段之一。 2、抵押人信用风险 抵押人信用风险包括抵押人的资信状况和偿债能力。在设定工业房地产抵 押登记前，估价机构和金融机构需要对抵押人的违约风险进行评价。在资信状 况方面，评估机构需对抵押人公司的基本情况、法定代表人素质、公司经营现 状及发展计划、抵押人的信贷历史均应进行摸底调查。 另外，评估机构和金融机构还应对抵押人的财务状况、损益状况、现金流 量状况进行调查了解。通过抵押人提供的资产负债表，可了解到抵押人流动比 率和速动比率，从而掌握抵押人的偿债能力强弱。同时，通过抵押人的销售收 入、盈利状况，可清晰了解到抵押人的损益状况。另外，在设定抵押登记前， 2 评估机构和金融机构还需对抵押人的现金流量状况进行评价，对抵押人现金流 量预测，对现金流量状况进行敏感性分析。通过对抵押人信用分析，可以间接 判定其送交评估机构的一些估价资料是否真实，评估目的是否纯正，从而降低 估价机构的风险。 目前，由于国内诚信制度尚不完善，欺骗造假行为时有发生，部分委托人 在评估之初就向估价师提供虚假资料，如假的造价决算书、假的“七通一平”隐 蔽工程资料，当估价师实地勘查时，还故意指鹿为马，指认其他房地产为待估 房地产，造成估价勘查的第一手资料就发生重大错误。因此，估价机构在承接 工业房地产抵押评估业务时应对抵押人的信用状况充分考量与评估。 3、抵押物变现风险 抵押物变现