土地市场遇冷，哪些区域可能“入不敷出”.docxVIP

固定收益点评 固定收益点评 - PAGE 3 - PAGE 3 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 近来市场对房地产行业的关注度较高，那么，地产行业景气度下行以及土地成交收入下滑到底会如何影响地方财力呢？进而对城投平台又有何影响？本文梳理了各地土地市场的表现，并分析了地产对财政和城投的影响，以供投资者参考。 一、今年以来土地市场表现如何？ 今年以来，房地产贷款集中度管理、严防经营贷违规流入、严防经营贷违规流入、房产税稳步推进、城市更新中防止大拆大建等房地产调控政策频出，导致集中供地推迟、土地流拍率上升、成交土地溢价率下降、土地成交价款增速下滑。2021 年 4 月以来，100 大中城市的成交土地溢价率呈下降趋势，处于 2008 年以来的 16%历史分位数，土地市场降温明显；土地成交价款同比增速也明显下滑，截至 2021 年 10 月底，本年土地成交价款同比增速仅为 0.2%。这加剧了市场对于房地产投资和国有土地使用权出让收入下降，进而对地方城投平台产生影响的担忧。 图表 1：近期 100 大中城市土地成交溢价率下行（%） 图表 2：4 月以来土地成交价款累计同比下降（%） 35100大中城市: 35 100大中城市:成交土地溢价率:当周值 30 25 20 15 10 5 0 30 本年土地成交价款:累计同比 20 10 0 -10 -20 -30 -40 来源：WIND， 来源：WIND， 省级层面，从 2021 年 1-10 月成交地块的土地出让金变动情况来看，31 省（直辖市、自治区）仅有江苏、浙江、青海、上海、重庆、安徽、北京、天津 8 个省（直辖市）呈现正增长；其中重庆、安徽、天津、青海土地平均溢价率有所增长，而江苏、浙江、上海、北京土地平均溢价率下降，土地市场有所降温。此外，江苏、浙江、重庆、安徽土地依赖度 较高。 其余 23 省（直辖市、自治区）2021 年 1-10 月土地出让金均同比下降， 其中，西藏、云南、新疆、海南、黑龙江、山西、内蒙、江西、广西、宁夏降幅均在 30%以上，土地平均溢价率大多也呈下降趋势；其中，江西、广西、云南的土地依赖度较高。 图表 3：各省（直辖市、自治区）土地市场情况（亿元、%） 来源：企业预警通、中指研究院， 进一步来看，地级市层面，2021 年 1-10 月土地出让金分化明显，但超过半数地市土地出让金呈下降趋势。204 个有土地成交数据的地级市中， 74 个地级市 2021 年 1-10 月土地出让金有所增长，增长幅度前三的地市分别为汕尾市、鸡西市、营口市，增幅分别达 1498.81%、612.23%、212.03%。130 个地级市土地出让金下滑，下降幅度前三的分别为鹤岗市、铁岭市和乌兰察布市，降幅分别达 99.98%、92.15%、91.78%。 增幅前 20 的地级市当中，淮北市土地溢价率大幅上升；德州市、河源市、随州市、保定市、萍乡市土地溢价率下降幅度较大，其余城市变化不大，此外，汕尾市、岳阳市、镇江市、淮安市、柳州市、盐城市、金华市、安康市、德州市的土地依赖度较高，均超过 50%。 降幅前 20 的地级市当中，除锦州市、眉山市和贵港市土地溢价率略有上升外，其余城市均呈下降趋势；此外，南充市、桂林市、揭阳市、太原市、眉山市、广元市土地依赖度较高，均超过 50%。 图表 4： 1-10 月土地出让金同比降幅前 20 地市级（亿元、%） 图表 5：1-10 月土地出让金同比增幅前 20 地市级（亿元、%） 来源：企业预警通、中指研究院， 来源：企业预警通、中指研究院， 二、地产景气度下行如何影响财政收入？ 房地产相关税收包括城镇土地使用税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税等五种归属于地方政府收入的税种。“国有土地使用权出让收入”则是一个较宽泛的概念，不仅包括狭义的“国有土地使用权出让金”， 还包括“国有土地收益基金收入”“农业土地开发资金收入”和“新增建设用地土地有偿使用费”（2017 年起转列一般公共预算）等其他三项，其中“国有土地使用权出让金”则是政府性基金收入的主要构成来源。 1、一般预算收入影响分析 在不考虑房地产企业缴纳的增值税（营改增前还有营业税）和企业所得税的情况下，房地产直接相关税收占地方本级收入的比例不高，截至2020 年不超过 20%。同时，房地产税征收涉及房地产开发运行的多个环节，在土地和商品房成交大幅下滑时，增速表现具有一定的韧性。此外，分税制改革后，地方一般公共预算收支平衡主要依赖中央转移支付和地方结转结余资金的调入，房地产相关税收占地方支出比重仅 10%左右。如果按照 2020 年数据推算，假设房地产相关税收同比下降 20%， 即减少 4000 亿，中央只需要增加 4000 亿元转移支付规模，即可补充地方财力损失。 图表 6：2007