地产下行周期大类资产如何配置.docxVIP

国海证券股份有限公司 国海证券股份有限公司 国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 1、 地产下行周期大类资产如何配置？ 今年以来，在三道红线、两集中等地产政策约束下，房地产市场确认长周期下行拐点。我们在 11 月 7 日发表的专题报告《当前地产下行周期处于什么阶段》中 回顾了 2000 年以来我国房地产市场共经历的三轮下行周期，分别是：2007 年 9 月至 2008 年 12 月、2011 年 3 月至 2012 年 6 月及 2013 年 10 月至 2015 年 2 月， 并研究了地产市场量价和供需关系变化，得出当前地产下行周期处于上半场的初步结论。本篇报告我们将继续围绕前三轮地产下行周期，重点复盘历次下行周期中大类资产的表现，从而把握当前地产下行周期的配置思路。 图 1：2000 年以来我国共出现三轮典型的地产下行周期 资料来源：Wind、 、 2007 年：商品寻顶，股市下杀 2007 年 9 月至 2008 年 12 月，我国房地产在国内政策的全面收紧、行业行政干预发力叠加次贷危机的冲击下进入下行周期，政策的全面转向是本轮下行周期结束的重要标志。本轮地产下行周期共持续 15 个月，从总量政策来看，在我国经济高速扩张背景下，城镇化进程快速推进，居民刚性及投资需求旺盛推动房地产市场字自 2005 年以来呈现过热增长态势。为了抑制过快上涨的房价及投机需 求，我国总量政策逐步收紧，2006 年 4 月至 2007 年 9 月，央行先后 6 次加息， 9 次上调存款准备金率。从行业政策来看，2006 年以来高层对地产行政干预力度逐步加大，2006 年 5 月，“国六条”的出台揭开了本轮地产政策调控的序幕，供需两端入手调控地产。随着央行及银监会于 2007 年 9 月出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房地产下行周期正式确立。从外部冲击来看，2007 年 9 月起美国次贷危机蔓延至国内房地产市场，国内地产投资需求受到明显压制。在总量政策、行政干预及金融危机冲击下， 2007 年 9 月我国商品房销售同比增速见顶回落，地产进入下行周期。2008 年 8 月，房价见顶回落，本轮地产下行周期进入后半场。本轮地产下行期间中，土地购置面积增速率先下行，新开工面积增速滞后回落，两者的回升时间均滞后于房屋销售指标 3 至 6 个月，需求端的明显降温是本轮下行周期主导因素。随着 2008 年 11 月“四万亿”政策的出台， 地产销售同比增速于 2008 年 12 见底，本轮地产下行周期结束。 本轮地产下行周期前半场，股票市场经历牛熊切换，商品和债券市场表现平稳， 随着下行周期进入后半场，经济断崖和宽松加力推动债券市场迎来牛市。在本轮下行周期开启至 2008 年 2 月商品房销量同比增速转负前，股票市场表现明显优于商品及债券市场。具体来看，2007 年 9 月地产进入下行周期，此时 A 股业绩增长持续超预期，金融和周期板块的上涨带动股市最后一次上冲，A 股于 10 月16 日站上 6124 点的高位。与此同时，商品市场表现明显分化，国内定价的煤炭价格持续上涨率先见顶，9 月至 12 月国内动力煤价格大幅上涨 49.6?，随后进入下行区间；国际定价的石油、铜仍呈现震荡上行态势。债券市场来看，2007 年以来总量政策持续收紧，经过多轮加息+提准，市场确认连续加息格局，10 年期国债利率一路上行后维持在高位震荡。随着行业监管进一步收紧叠加海外次贷危机冲击，2008 年 2 月商品房销量同比转负，至 8 月房价见顶回落前，大类资产表 现呈现“股市转熊，债券及商品市场存在韧性”的局面。具体来看，股票市场全 面转熊，万得全 A、沪深 300 及中小 100 指数下跌幅度均超过 45。债券市场在 国内政策未出现明显转向的背景下，十债利率仍在高位徘徊，但表现明显优于股 票市场。商品市场的韧性来源于海外定价的布油和铜在此期间内仍处于寻顶阶段。随着 2008 年 8 月房价见顶回落，本轮地产下行周期进入后半场，债券市场在政 策全面转向下切换至牛市，股票市场仍处于惯性下冲阶段，商品市场全面转弱。经济每况愈下带动政策反转，2008 年 9 月至 12 月，央行集中实施 5 此降息和 4 次降准，拉动十债利率快速回落，债券市场迎来牛市。与此同时，全球经济下滑 导致石油需求减弱，油价快速回落带动商品市场全面转弱。随着 2008 年 12 月商 品房销量见底，本轮地产下行周期进入尾声，股票及商品市场企稳。 股票市场方面，本轮地产下行周期正值 A 股市场出现全面转熊，医药生物、食品饮料等消费板块相对抗跌，而在次贷危机的冲击下，金融板块持续表现较差。在2008 年 2 月商品房销量同比增速转负前，大宗商品价格的快速上涨