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2013 年上半年成都市主城区商铺市场 分析报告 四川中原物业顾问有限公司 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2013/07/10 整体特征 市场供应 需求特征 总结与预测 2 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2013/07/10 -1- 整体特征 供过于求情形仍突出 2013 年上半年成都市主城区商铺新增供应 62.84 万平方米，月均供应量 10.07 万平方米，较 2012 年月均 水平下降 16.50%；备案成交 34.52 万平方米，月均成交面积 5.75 万平方米，较 2012 年月均水平下降 6.96%。 2011 年以来住宅受限购政策影响投资需求抑制，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，新增商铺 供应大幅上升，2012 年新增供应量达到 154.02 万平方米的历史高位。但与此同时，由于实体经济下滑， 投资信心不足，加上商铺投资门槛上升，在供应大幅放量的同时，成交量不升反降，市场供过于求情形较 为突出。 进入到 2013 年，经过 2012 年一波供应高潮后，2012 年年底和 2013 年年初开发商减少了商铺供应量， 致使 2013 年上半年供应量出现下滑。供需比由 2012 年的 2.26 下降至 1.82，但与历年水平相比仍处高位， 商铺市场供过于求的情形依然突出。 图 1-1：成都市主城区商铺供需情况（2008-2013 年上半年） 数据来源：中原地产数据库 3 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2013/07/10 -2- 市场供应 月度供应平稳上升，二环至三环供应增加 2.1 月度供应平稳上升 2013 年上半年，商铺市场新增供应面积 62.84 万平方米。从月度供应情况来看，相比 2012 年上半年的波 动幅度，2013 年市场月度供应相对平稳。2012 年年底和 2013 年年初为传统淡季，月度供应量除 2 月份 受春节假期影响外，月均供应量仅在约 10 万平方米；5 月份开始随着汇锦城、哥谭等大体量商铺的入市， 商铺供应量开始回升；6 月份商铺新增项目大幅增加，另外成都火车南站综合体项目近 9 万平方米商铺的 入市，致使 6 月份供应量达到今年最高水平的 17.63 万平方米。 图 2-1：成都市主城区商铺月度供应情况（2012 年 1 月-2013 年 6 月） 数据来源：中原地产数据库 2.2 社区型商铺为供应主导 2012 年上半年社区型商铺供应量为 30.16 万平方米，占到整体供应量的 48.00%，市场占比保持稳定。社 区型商铺一般以住宅底商的形式出现，作为商业配套满足社区的日常综合性消费需求。由于面积较小，价 格相对较低成为市场主要产品。商业广场供应量为 27.74 万平方米，占整体供应量的 44.15%。商业广场 多以城市综合体项目出现，随着城市综合体项目的蓬勃发展，商业广场占比保持在较高水平。写字楼底商 供应为 4.93 万平方米，占 7.85%的比重。由于今年以来写字楼供应量的减少，写字楼底商供应也有较大 4 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2013/07/10 幅度下降。 图 2-2：成都市主城区商铺供应类型（2010 年上半年-2013 年上半年） 数据来源：中原地产数据库 2.3 单个项目拉动，二环至三环供应大幅增加 从往年商铺供应环域来看，随着房地产整体向外扩展，新增商铺供应呈现不断外移趋势。但今年由于单个 项目的拉动，格局较往年有所不同。2012 年三环外区域商铺供应占比在 65%左右，而 2013 年上半年下降 至约 49%。主要是因为，二环至三环区域因火车南站综合体近 9 万平方米商铺的入市，致使二环至三环区 域供应量大幅增加，供应占比为 42.51%。若剔除单个项目的拉动，二环至三环区域占比约在 25%左右， 与 2012 年约 22%的水平差距不大。 图 2-3：成都市主城区商铺供应环域分析（2010 年上半年-2013 年上半年） 数据来源：中原地产数据库 5 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2013/07/10 2.4 城南供应仍占首位 从供应方位来看，城南商铺供应量依旧处于各方位之首，达到 30.99 万平方米，上半年大源和站南板块均 有较多商铺进入销售市场；城西供应次之，供应达到 14.66 万平米，外光华、外金沙和高新西区均有不少 项目入市；其余方位供应较为均衡，供应面积基本集中在 5-6 万平方米。 图 2-4：成都市主城区商铺供应方位分析（2010 年上半年-2013 年上半年） 数据来源：中原地产数据库 -3- 需求特征 成交稍回落，大面积物业需求增加 3.1 月度成交回归平稳 2013 年上半年商铺成交稍有回落，月均销量为 5.75 万平方米，较 2012 月均水平的 6.18 万平方米小幅下 降 6.96%。月度成