《资产评估》课件第5章 房地产评估-2015.4.22.pptVIP

2.选择最佳的开发利用方式 在政府城市规划所允许的范围内，如土地用途、建筑容积率、覆盖率等，选取最佳的开发方式，如建筑规模、建筑高度、建筑式样。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的房地产用途及设计方案，要注意考虑现实社会需要程度和未来发展趋势。 3.估计建设期 建设期包括整个房地产开发过程周期，以及在房地产开发过程的各不同时期的各项费用投入时间，目的在于考虑货币的时间价值。建设期可根据其他相同类型、同等规模的建筑物已有的正常建设期来估计确定。 4.预测开发完成后房地产价值 开发完成后房地产价值是房地产未来的价值。通常可以根据同地区、同类用途、建筑规模和式样相同或相似的房地产现行市场价格，再考虑该类房地产价格的变化趋势推测。如果预计房地产出租，可预测未来租金，通过收益折现的方法确定房地产开发后的价值。 5.估测开发成本 如果评估对象是待开发的土地开发成本主要包括勘察设计及前期工程费、基础及配套设施建设费、公共事业配套费、建筑安装工程费等。可根据当地房地产价格构成情况分项估算，估算方法与成本法相同。通常可采用比较法估算，即通过当地同类房地产开发项目当前开发成本水平推算。如果评估对象是毛地，开发成本中还应考虑拆迁费用。 6.估测管理费用 管理费用可按开发成本的一定比例计算。 7.估测投资利息 投资利息以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用三项之和为基数，乘以评估基准日建设银行基本建设贷款利率求得。其中，待开发房地产取得成本的计息期为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期为开发建设期的一半。 8.估测开发利润 投资利润以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用三项之和为基数，按行业同类房地产开发的平均利润率计算。 9.估测销售税费 销售税金及附加根据国家税法规定估算。 其他销售费用，如房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以房地产总售价的一定比例计算。 10.计算并确定待开发房地产价值 上述各项指标确定后，可根据剩余法的评估计算公式计算待开发房地产价值。需要注意的是，用开发完成后房地产价值减去开发成本、管理费用、利息、利润和销售税费后得到的是待开发房地产在开发完成后时点的价值，如果计算待开发房地产评估时点的价值，还应将待开发房地产开发完成后时点的价值折现。折现率的确定应考虑同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率。 （三）剩余法估价案例 【例5-17】 估价对象概况如下： 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1 000平方米,且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。出售时间2010年10月10日。 评估要求： 需要评估出该地块2010年10月10日出售时的市场价值。 解：评估过程如下： （1）确定评估方法。该地块为待开发土地，可采用剩余法评估。 （2）选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%，建造商业居住混合楼。 该建筑为框架结构，总建筑面积为7 000平方米，单层建筑面积均为500平方米，共14层，其中1～2层为商业用房，共1 000平方米，3～14层为住宅，共6 000平方米。 （3）预计建设期。预计共2年完成，即2012年10月完成。 （4）预计开发完成后房地产价值。预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的80%在建造完成后可售出，20%半年后才能售出。 预计当时售价，商业楼为4 000元/平方米，住宅楼为2 500元/平方米。折现率为10%。则： 开发完成后房地产价值=元）=1886.04（万元） （5）估计开发费用。经估测，总开发费用（包括管理费）为800万元。 （6）估测投资利息。该房地产在未来2年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。经调查了解，建行基本建设贷款年利息率为8%；则投资利息： 投资利息=地价×[（1+8%）2－1]+800×60%×[（1+8%）1.5－1] +800×40%×[（1+8%）0.5－1]=地价×0.17+71.29(万元) （7）估测开发利润。经调查分析，房地产行业开发同类房地产的平均利润率为20%，则： 开发利润=（地价+800）×20%=地价×0.2+160（万元） （8）估算销售税金及附加。根据税法，评估对象营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费