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黄明玉老师 黄明玉老师 2022.04.21 代建情景种种 情景一：责权利的不对等 说是全程委托开发的代建方，但上有委托方，下有 各种渠道的诸多参建方，代建方往往成了乙方不如的丙方丁方，项目掌控主导性不足又要对项目全盘负责责权利的不对，尤其对政府代建类资金不足又要按期交付的难题等。 情景二：项目部“憋屈”、项目经理“委屈” 项目部成员，虽然个个都是开发能手，可到了这“憋屈” 的代建项目上似乎“有才无处用，有劲无处使”； 项目负责人既要周旋甲方、乙方、丙方等等，又要照料“憋屈”的项目部，如何才能成为能干的项目经理？ 情景三：既要马儿不吃草、又要马儿跑的快 委托方既要高溢价产品售价又要低成本开发， 既要造出好品质又来掺和“七大姑、八大姨” 的关系户，还要代建方承诺项目价格、成本、 开工、开盘、交付、利润等等，代建可真左右两难。 情景四：代建工作如何变为代建费的不易 代建方该做的工作做了，不该做的工作也做了； 该服务的服务了，不该服务的也服务了、、、 但如何把代建工作转化为代建管理费， 还有日常经营费用开支等等， 可是桩与委托方 “斗智又斗勇”的技术活。稍不留神，“代建”就“白建”了！ 情景五：风险无处不在 委托方有时其实就是想要代建方的品牌效果； 委托方藏着掖着缺乏资金看中的就是代建方的资金及融资能力； 项目建设过程中的证、照、印管理失控难点； 好不容易销售了，委托方资金转移了项目建设却没钱了、、、所以代建方存在品牌、资金、项目责任及建设交付等种种风险 所以，代建很理想，现实很骨感！ 所以，代建很理想，现实很骨感！ 做好代建不容易，因为代建比一般项目开发环节更多、难度更大、要求更高； 怎么办？ 一、项目代建概况 1、项目代建概述 代建的定义： 代建，即委托开发 管理，是指市场中两个 主体，一方具有土地资 源，另一方具有土地开 发能力，双方通过《项 目委托开发管理合同》， 明确双方的权利和义务， 利用资源互补优势，通 过品牌互补、管理互补、技术专业互补等手段， 合作完成项目开发，增 加项目溢价，共享收益 的一种开发模式。 （2）、 项目代建类型的发展情况 1998年房改之前，我国基本上实施公有住房实物分配制度， 房地产代建主要由国有或集体建筑公司承建安居保障社区 工程、商业综合体、集体住房等，代建基本等同工程承建。 1998年房改开启市场化发展之路，房地产代建最初仍以房 地产企业参与政府保障性住房开始，并随着市场的持续变化， 陆续出现民间资本以及市场化的代建委托等，商业代建和 资本代建逐渐发展成型。 1998年-2004年，中国商品房市场逐步进入全面推进阶段， 房地产代建已由单一的建筑环节向全产业链拓展，参与代建的主角由建筑公司向房地产企业转变，或者由各开发环节的专业化公司接受委托方统一管理与合作，此阶段专业化与综合化两个方向同时并存。 2、项目代建各类型分析 代建的三种模式解析 类型 委托方 合作方式 委托方利益诉求 政府代建 政府及事业单位 与政府安置房、经适房、公租房等保障性住房及公共服务实施等政府投资项目对接 社会效益，遏制寻租 商业代建 已经取得土地证的企业 由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，房地产公司根据委托方需要向项目输出品牌，派驻专业开发团队承担开发全程任务 提高盈利能力，抵御市场波动风险 资本代建 投资房地产行业的金融投资机构 与财团、基金、信托等各类金融投资机构对接，金融机构负责资金募集，而房地产商寻找合适的房地产项目并承担开发任务 资本收益最大化 代建市场常见情况： 一般委托方土地手续规范，委托代建开发其实并不常见 一是土地本身干净可开发的，在市场上本来就是凤毛麟角， 就算是有，很多也是选择出售，快速套现； 二是土地方情况还过得去，且负债良好，没有阻碍开发的重大风险。但这类公司不多，土地闲置多年一般会有债务、司法纠纷等问题； 三是有钱又有地而委托开发则更难得了，因为只需找一个 团队就能自己开发卖房了，毕竟房地产专业程度还不是很高。 委托代建市场更多基于以下实际： 一是通过品牌房企的开发，冠名，获得更高的售价，实现超额利润； 另一种是委托方开发资质和资信太低，难以融资，需借品牌 房企的信用背书进行增信融资，当然这个已经不属于代建的范畴； 还有就是想通过与品牌房企的近距离合作，学习一线操盘经验， 方便日后进行其它项目的开发。 最后是代建能为委托方带来什么？这个问题很现实，委托方要么看中TOP系房企的品牌影响力带来的高额利润；要么就是在当地深耕，质量和口碑的号召力有助于快速去化和提高售价。 以上就是代建市场的实际现状。 3、代建发展趋势： 中国项目及房地产代建脱胎于政府投资项目领域，在政府投资制度改革以及房地产市场化改革中逐步兴起和发展。政府项