第5章房地产开发资金的筹集.pptVIP

第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑴房地产开发企业流动资金贷款 针对企业临时性流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。 第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑵房地产开发项目贷款 为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。 ⑶房地产抵押贷款 抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人（贷款人、债权人）提供债务履行担保，以此来获得的贷款。 第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑷为什么要申请房地产贷款？ 假定当前房地产开发的年投资利润率为25％，贷款利率为10％，某房地产开发企业资本金为2500万。比较一下不借款和借款的情况（假定可以借到5000万的商业银行贷款）。 结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就是比较划算的。 第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑸房地产贷款的偿还 1）等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。 2）等额本息：定期按等额还本付息。 3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 4）到期本金利息累计一次还清。 第二节 房地产开发资金筹集方式 某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本，每期付息一次，还本付息均在年末。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 总计 1.年初借款累计 100 2.当年还本付息 3.当年还本 4.当年付息 5.年末借款累计 第二节 房地产开发资金筹集方式 某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本付息，每期付息一次，还本付息均在年末。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 总计 1.年初借款累计 100 2.当年还本付息 3.当年还本 4.当年付息 5.年末借款累计 第二节 房地产开发资金筹集方式 某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次性还清。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 总计 1.年初借款累计 100 2.当年还本付息 3.当年还本 4.当年付息 5.年末借款累计 第二节 房地产开发资金筹集方式 3.商品房预售 ⑴商品房预售制度（双赢） ⑵商品房预售的实质：预收房款，以房归还 ⑶商品房预售的条件：五证齐全 ⑷国务院新规 1）首付差别化 2）部分城市限购令 第二节 房地产开发资金筹集方式 4.发行债券 ⑴债券的概念 债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人偿还本金和支付利息的一种有价证券（3~5年）。 第二节 房地产开发资金筹集方式 4.发行债券 ⑵债券筹资的评价 1）利息税前支付，有税收好处 2）不失对企业的控制权 3）财务风险高 4）限制条件严格 房地产经营与管理 第5章 房地产开发资金的筹集 第一节 房地产开发资金筹集概述 第二节 房地产开发资金筹集方式▲ 第三节 金融机构对项目贷款的审查 第四节 房地产开发项目资金筹集规划▲ 第5章 房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 本章学习要求 本章复习题 1.举例说明投资收益的表现形式。 2.房地产投资的分类及现实表现。 3.分析房地产开发投资的风险。 4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。 5.资本公积金与盈余公积金 6.房地产开发贷款的类型及含义。 7.计算贷款本息偿还问题 8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。 9.编制投资计划与资金筹集表。 第一节 概述 房地产投资 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。 第一节 概述 房地产投资 ⑴房地产直接投资 1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设） 2）房地产置业投资（物业） 家庭购房自住 投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等） 投资者购房储备，待价而沽 投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营 第一节 概述 房地产投资 ⑵房地产间接投资 1）购买房地产企业的股票、债券 2）购买房地产投资信托基金（REITs） 3）购买房地产抵押贷款支持债券 房地产 开发商 商业 银行 SPV 特设中介 投资者 （个人、企业） 抵押权 贷款 债权 交易价 债券 交易价 第一节 概述 房地产开发投资风险 ⑴通货膨胀（购买力）风险