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渤海湾首席滨海度假城之旅 环绕渤海经济圈经济发展 海滨休闲度假设施 强大的会展功能 关联 感官 思考 情感 行动 集休闲、娱乐、度假、商务、居住功能为一体的 渤海湾首席滨海度假城 环渤海经济圈发展论坛 3、营销篇—基本策略—推广策略 3、营销篇—实效手段—体验营销 营销策略 事件营销及体验营销建议例举 奥运经济促进 第四十九页，共七十页。 产品定位 项目市场定位及产品定位 原规划简评 规划建议方案 设计建议方案 项目初步经济预算 配套设施建议 建筑、景观设计师推荐及物业管理服务建议 第十七页，共七十页。 钻石的价值，在于它带给人们的感受—— 自珍自赏的情结，需要沉浸在精神的国度 国际海景公寓城正如舞台 是在宣扬至极的品位，是在阐释精神的圣地 精神钻石，并非所有富豪懂得拥有 第十八页，共七十页。 市场定位 产品定位 中国北方国际滨海休闲度假中心 以公寓为主要产品，配以完备的酒店会议、商业、休闲娱乐配套及服务，以度假休闲、旅游娱乐、会议为主要功能的、多业态的“城市综合体”。 第十九页，共七十页。 规划简评 产品定位 方案一： 产品均质，6000余套物业均为高层小户型产品，缺少形象上的以及产品类型的变化，难以在产品外观形象上与周边项目进行明显区分，会影响销售进度及售价。 规划缺乏明确的分区与景观规划，建筑摆放随意。公建与住宅的关系不明确，将造成使用者的实际行动路线的混乱，为其休闲、生活带来不便。 建筑单体作为小户型产品，可以实现户户观海，比较可取。 方案二： 规划方面较之方案一有比较明确的规划意图。景观轴线、广场的布置、建筑与景观的关系都比较清晰。公建与住宅的相互关系也较易分清。住宅建筑的排布充分体现了户户有景观的想法。 不足之处同样为产品均质化，50多万的住宅全部为小户型公寓，难以提升项目的整体形象，在外观上也没有差别。且建筑过于独立，楼座与楼座之间没有关系，因而不能为使用者围合出日常休闲所需的小型公共空间。 方案三： 此方案在规划与产品方面有与方案一类似的问题，但是东端伸向海面的码头比较有特色，在此基础上，可以衍生出富于休闲、度假生活需求和情趣的建筑与设施，建议在实施中采纳。 方案四： 可以看出一定的规划意图，建筑布局体现了景观通道的概念。但是规划太过形式主义，可实施性不强。此外，建筑形式也比较呆板。 第二十页，共七十页。 规划建议方案 产品定位 总体规划建议 第二十一页，共七十页。 舒适性海景公寓——Block街区 【产品描述】服务式海景公寓的升级产品，相对舒适的海景公寓，总规模约30万平米，采用围合组团式规划布局，营造更加舒适惬意的滨海街区生活。可包括自用型海景公寓和投资性海景公寓，以及老年公寓几类产品，满足不同层面客户的需求。 设计建议方案 产品定位 服务式海景公寓 【产品描述】小户型服务式海景公寓，总规模10万平米左右，主力户型为50-60平米的一居室和高层高的loft户型（如5米层高，可自己设置夹层，成为小复式soho，更好的体现投资价值），争取做到户户有海景。建筑楼体为30层的高层塔楼，建筑风格为典雅的滨海住宅风格，如澳洲滨海建筑或地中海式建筑风格。引入知名酒店管理公司进行高品质的酒店式式服务及管理，提供全面高品质的配套及服务。 第二十二页，共七十页。 高档低密度产品（低层地中海式BLOCK围合海景公寓） 【产品描述】海景独栋别墅和townhouse产品，分布在地块的近海处，是本项目中最高档次的销售产品，总规模相对较小，突出其稀缺性和尊贵性，总规模约1-2万平米。别墅和townhouse均为两层，毛坯房，别墅的户型面积在300-400平米，townhouse的户型面积在250-300平米之间。 设计建议方案 产品定位 商住公寓 【产品描述】商住功能混合的产品，总规模约8-10万平米，自身设有较为齐备的配套，既可以做为企事业单位的培训基地，也可以作为度假型居住公寓，或者可以作为小型公司或工作室的办公和接待场所。建筑结构考虑为框架结构，可以灵活分割和组合，可以分成单元出售，也可以整栋出售。 第二十三页，共七十页。 设计建议方案 产品定位 公建部分 【产品描述】整个项目的中心部分，也是项目提升档次和形象的主要产品，公健部分分为集中部分和分散部分，总规模约10万平米。集中部分约6万平米，主要为一个五星级酒店会议中心，填补整个南戴河地区缺乏高档次的会议酒店的市场空白，也成为本项目的代表形象物业，提升整个项目的形象，以及一个综合海洋娱乐城或海洋博物馆，设有多种海洋娱乐设施和综艺项目，如游艇俱乐部等，作为本项目的突出亮点。分散部分为商业、餐饮面