某别墅项目营销策略.pptVIP

阶段主题诉求 前期推广阶段（2005.5——2005.8） 南中国多元化国际富人区： 西班牙风情城市——塞维利亚 第二十八页，共八十三页。 如何执行？ 我们如何用2年的时间来打造国外100年形成的富人区? 富人区发展模型 第二十九页，共八十三页。 国内富人区 国外富人区 规模 20公顷以上 规模较大 价格 300万/栋以上 200万美金/栋以上 自然环境 自然景观 自然景观 配套 生活、娱乐、运动、酒店、文化等综合性配套 生活、娱乐、运动、酒店、文化等综合性配套。成熟社区，配套相当齐全。 格调 较强的生活格调，具有自己文化的独特性 较强的生活格调，具有自己文化的独特性，并已经形成了自己独特的圈层文化 安全 社区外围安全非常之重要 社区外围安全非常之重要 成熟时间 5年以上 50~100年时间 开发 发展商、政府有意识的统一规划及可持续性发展 自然形成 居住人群 国内企业主，跨国公司外籍人士，商务人士较多 富商、名人、演艺界人士。部分富人区要求新近的居民需要老居民同意。 交通 高速路旁，到达机场便捷 高速路旁，到达机场便捷 产品 风格相对比较统一，发展商统一开发 个性较强，大多数自行设计、建造 国内富人区与国外富人区发展比较 第三十页，共八十三页。 　 富人区 豪宅 规模 20公顷以上 无要求 价格 2000美金/平方米以上 8000元人民币/平方米以上 自然环境 自然景观 无要求 配套 生活、娱乐、运动、酒店、文化等综合性配套 生活、教育配套 格调 较强的生活格调，具有自己文化的独特性 高档 价值形成 中后期价值提升较快 价值基本上一步到位 安全 社区外围安全非常之重要 豪宅本身安全 形成时间 5年以上 项目开发 居住人群 相同 相同 交通 高速路旁，到达机场便捷 交通良好 产品 具有独特的文化内涵 产品形式 市场条件 富人阶层、圈子的形成 个别富人的出现 国内富人区与豪宅的区别 第三十一页，共八十三页。 2004 2005 2003 2002 2001 8000 9000 10000 11000 12000 13000 20000 均价（元/平方米） 2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出8500元入市 2002.7 纯水岸 一期多层启动9300入市 2002.7 纯水岸一期TH启动 16000入市 2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8800元入市 2003.12 天鹅堡二期1区启动 9800元入市 2005.10 纯水岸别墅 启动 50000入市 2004.6 天鹅堡二期2区启动 9800元入市 波托菲诺别墅 天鹅堡二期Ⅲ区 东部 发展曲线 2万 3万 5万 纯水岸二期 尖岗山别墅 波托菲诺的开发多种类型物业，通过物业类型的差价相互把价格拉高。越到后期价值也高。 类富人区：波托菲诺的发展 物业规划发展 第三十二页，共八十三页。 波托菲诺——（华侨城）配套 娱乐：欢乐谷、世界之窗、酒吧一条街 购物：铜锣湾、沃尔玛 酒店：威尼斯、波托菲诺公寓 教育：华侨城中学 艺术：何香凝美术馆 运动：高尔夫练习场、游泳池、网球场等 会所 商业街 商业广场 …… 类富人区：波托菲诺的发展 第三十三页，共八十三页。 波托菲诺——格调 景观的格调 建筑的格调 配套的格调 生活的格调 细节的格调 类富人区：波托菲诺的发展 第三十四页，共八十三页。 安全管理： 管理方式：人防、技防有机结合 人防：充分考虑项目的特殊地理位置，利用海岸巡逻队、德国狼狗、海滩了望塔、内部设岗、穿插巡逻、重点不防等措施，全方位控制小区。在技术设计上，主要体现在以下设施：身份识别系统、闭路电视监控系统（与周界防越报警系统德联动报警监视功能）、停车场管理系统、门禁管理系统、居家防盗报警系统、信息显示管理系统形成完备的智能化技防网络。 物防：房屋门窗玻璃采用夹胶玻璃，有效隔音、防台风，使人防、物防、技防有机结合。 类富人区：17英里——安全 第三十五页，共八十三页。 鲸山别墅：只租不卖，吸引高消费人群，包括外籍人士进驻，三级市场的活跃和价值体现，导致了区域价值的提高，吸引相当多的投资客和自住客。 鲸山别墅：1985~1996年，分10期开发，共188栋。 鲸山别墅 半山别墅 龟山别墅 月亮湾别墅 齐明别墅 等 租 售 类富人区：蛇口别墅——规划 第三十六页，共八十三页。 一期 二期 三期 四期 时间轴 数值轴 发展阶段 成熟阶段 启动阶段 客户重要性曲线 产品差异化 富人区及豪宅区的发展随着前期的成熟，越到后期价值越高，真正实现项目价格和利润空间的部分主要在中后期实现。针对富人区来说，与利润实现相比较，前期项目客户进入和口碑传播更为重要。 销售价格曲线 现场展示度曲线 整体运营营销曲线 第三