某地产水径项目市场定位报告.pptVIP

5.1价值提升建议-区域环境： 清平高速开口连接松联路，改善外部交通条件 案例1 案例2 案例1：天河汇景新城：直接从华南快速干道上开口，修建汇景新城专属路 案例2：富力桃园：建造桃园大桥和高桥，与东风西路、南岸路和环市西路相通 第八十一页，共九十七页。 地块内：采石场 地块东北角旁的公路局办公大楼 5.1价值提升建议-区域环境：树阵隔档，美化东南面界面 地块东南角旁的工厂及宿舍 东面景观 第八十二页，共九十七页。 5.1价值提升建议-区域环境： 周边山体覆绿、参与公园建设改善外部景观 周 边 山 体 覆 绿 参 与 公 园 建 设 第八十三页，共九十七页。 5.1价值提升建议-周边配套：两个集中商业街解决主流住宅客户最为关心的问题 集中商业中心1 集中商业中心2 AC地块山体底商建筑形态参考 商业指标 ABCD地块共1.82万平米商业 E地块村民要求有1万平米集中商业 两个集中商业中心： 集中商业中心1-D地块进入家乐福等大型超市加部分餐饮，C地块引入健身中心及美容院等，A地块街铺，A，C地块中间建大型广场 集中商业中心2-E地块集中商业 中心广场 第八十四页，共九十七页。 2.4市场竞争分析：小结 　 供应量 竞争判断 首置 （90平米以下） 较大 地铁沿线，交通具有一定优势，但缺乏定价主动权，且供应量大 首改 （90-125平米） 较少 交通条件和社区配套支持，可以进入，且市场竞争相对少 再改1 （125-144平米） 较少 目前空白的细分市场，可以进入 再改2 （144-180平米） 大 交通环境和景观资源支持，有定价主动权需改变客户的区域认知 再改3及高端 （180平米以上） 较大 交通环境和景观资源支持，有定价主动权需改变客户的区域认知 相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业； 未来供应结构呈现两极分化：首置、再改2、再改3以上产品供应量较大；再改1产品是目前市场供应的盲区； 第四十九页，共九十七页。 市场竞争分析 土地分析 客户分析 市场定位 产品初步建议 目标客户区域 客户调研 客户访谈 客户需求分析 结论 1 2 3 4 5 第五十页，共九十七页。 3.1目标客户区域 主流住宅主要吸引福田龙坂的客户 高端主要定位于全市客户，主要吸引福田、罗湖、龙坂、布吉客户 第五十一页，共九十七页。 3.2客户调研 样本：440个 来源：金色半山售楼楼和大剧院到访客户 时间：2010年3月13日-2010年4月4日 第五十二页，共九十七页。 区 3.2样本分析：意向客户80%在罗湖和福田生活、工作，小部分龙坂和布吉客户，一般到万象城、金光华、华强北茂业购物 * * * * * * * * * * * * 购物区域 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 生活区域 工作区域 第五十三页，共九十七页。 上 3.2样本分析：以31-40岁为主；2/3的家庭结构是夫妻两个及三口之家；50%以上的客户有2次以上的置业经验； * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第五十四页，共九十七页。 上 3.2样本分析：目前居住面积在70-120平米，楼龄3-10年，需要改善居住面积和周边环境 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第五十五页，共九十七页。 上 3.2样本分析：以从事金融贸易、IT行业的中高管理层和个体老板为主，超过85%的家庭年收入在20万以上 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第五十六页，共九十七页。 上 3.2样本分析： 3/4的客户，需求面积段为90-150平米；80%的客户可承受总价在150万以上 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第五十七页，共九十七页。 目标区域 情况概述 国贸商圈 该客户群主要年龄段集中在30-45岁，经济实力强，现阶段居住面积在90-120平米，需求面积在120-150平米，可承受的总价在250-350万之间，多为再改1客户，认同万科品牌 沃尔玛山姆会员店 该客户群主要年龄段集中在35-40岁，经济实力较强，现阶段居住面积在70-120平米，需求面积在120-150平米，可承受的总价在200-250万，多为再改1客户，认同万