商业定位营销提案.pptVIP

关键词：品种、主导地位 都江堰的娱乐业现状正是本项目打造中高端娱乐产业的机会，还不成熟且种类稀少的市场前提下，选好娱乐品种并赋予档次定位即可。经营模式以聚集性为主，娱乐整体构造由个别大型品种带动非同一品种的中小型产业，整体拉高商业品质，占据都江堰夜场娱乐业主导地位。 建议品种类别：迪吧、慢摇吧、酒吧 小结（娱乐业） 第五十一页，共八十六页。 市场定位建议 储备预案 客群定位分析 业态布局建议 第二部分：产品整体塑造建议 第五十二页，共八十六页。 第五十三页，共八十六页。 市场定位建议 储备预案 客群定位分析 业态布局建议 第二部分：产品整体塑造建议 第五十四页，共八十六页。 一、商业客群类别 投资客户：具备商业投资经验的专业投资人以及资金转固定资产的非专业投资人 企业客户：完全符合企业营销、发展、推广等条件下的战略性资产购入 租赁客户：主要以产品经营为目的，通过租赁方式获取商业使用权 自营客户：主要以产品经营为主，投资为辅的实力商家，对项目信心给予肯定 第五十五页，共八十六页。 无论是自营、投资、租赁还是企业客户，商业的选择必定会具备对市场信息的了解，也就是对都江堰的商业板块、蒲阳区域板块的基本考察。在这一点上，客群再次分为抉择类客户与介入类客户。 抉择类：对当地市场商业板块有一定的了解与见解，有属于自己的一套系统化市场分析，这类客户大多为当地常住居民或在当地已经商一段时间的商家，对于商业地产的选择有强烈的主观意识。 介入类：对当地市场商业板块的了解不足以支撑选择信心，甚至一无所知，但有强烈的商业地产购买欲望。这类客户大多属于非本地客户，以投资、资金转换固定资产为主，对于商业地产的选择会随着信息的摄取而变更，处于被动型。 二、商业客群属性 第五十六页，共八十六页。 区域无限制：无论是抉择类还是介入类，在客户归属地区上并无太多限制，只要有商业地产选择意向，选择范围可跨越省市，凭借商业体自身价值的高低，不同力度的吸引各地客群关注； 信息动摇：对于商业选择客群警惕尤为敏感，信息的收集起到了决定性的作用，信息的来源渠道则决定了信息的可靠性，一条负面消息足以使一个商业项目失去多数意向客户。 专业程度：对商业的规划、发展、经营、管理甚至行业了解上，商业客户基本以个人为单位，不同程度以及不同价值观念的生成属于个人的商业相关知识，在商业产品的特性上（纯属利益关系），客户个人的需求点特别明确。 三、商业客群特性 第五十七页，共八十六页。 对于本项目商业整体塑造来看，客户群类别大多占比为自营群体以及投资群体，企业客户与租赁客户更多列为招商工作执行目标。基于都江堰城市影响力，客群大范围将锁定于四川省内。其中，作为介入类客户更能造成口碑传递以及后续上客影响，这类客户大多长期出现于都江堰本地，所以都江堰本地客群需重点抓取。 非本地客户群的锁定可利用住宅需求群体范围实施推广引接，因为这类客户既然有意向入驻都江堰，则一定对都江堰有所了解或存在各种关系。再以都江堰为中心四面扩散，以投资类客户为基准，地区发展为依据，实施项目信息推广以及客户挖掘。 四、客群定位梳理 第五十八页，共八十六页。 五、外围客群区域锁定 产品：住宅 锁定基准：数据+当地居住条件 范围：四川省内 结合目前上访、拜访、市调工作的相关数据支撑做大范围地区的提取，再结合当地居住条件、人群性质的调研，缩小锁定区域范围，提高地区客户提炼工作质量。 例如1：阿坝州，根据都江堰住房交易数据上看，阿坝州客户在都江堰购房有很大部分的占比，这与阿坝州当地居住环境有着直接关系，如天气炎热，环境相对都江堰层次偏差等，改善型居住需求多。 例如2：攀枝花，当地夏季炎热，因炼钢工业原因，空气质量长期处于污染级，改善型住房需求大，相对都江堰的城市整体吸引，攀枝花完全具备的客户挖掘可行性。 第五十九页，共八十六页。 产品：商业 锁定基准：依附住宅锁定区域+ 地区状况调研 范围：四川省内 伴随住宅同步（非一体推广）介入以外，以都江堰为中心，扩散调研乡镇、县、市级地区经济发展概况，如：商业发展、人群性质；按照商业客户群体的类别、属性等特征做匹配，分析该地区是否存在商业客户挖掘或推广工作的可行性。 例如1：成都，商业发展处领先地位，发展节奏快，业态丰富，商机四伏，折射出成都具备拥有大量投资人群以及商业产品的昂贵。部分投资人群资金转资产，而投资力度有限，对于本项目商业，这类群体属于准客户群体。 例如2：聚源、土桥、崇义，属于都