物业培训资料.pptVIP

居住区道路系统基本形式分为如下3种： (1)人车交通分流的道路系统。 (2)人车混行的道路系统。 (3)人车部分分流的道路系统。 居住区道路规划布置的基本要求 (1)不应有过境交通穿越居住区，不宜有过多车道出口通向城市交通干道。 ⑵车行道一般应通至住宅每个单元的入口处。 ⑶建筑物外墙面与人行道边缘的距离不应小于1.5m，与车行道边缘的距离不应小于3m。 ⑷终端式道路长度不宜超过120m，在终端处便于会车，会车场地不应小于12m X 12m。 ⑸如车道宽度为单车道，则每隔150m左右应设置会车处。 【案例】业主刘先生在所居住的小区的地下车库停车后出车门时，头部磕在车库排风管的角铁上，顿时血流如注，为此，刘先生以人身伤害为由，将开发商，物业告上法庭，索赔4万余元，法院经审理后认为，根据《住宅设计规范》，地下室做汽车库时，其净高应符合《汽车库建筑规范》的有关规定，《汽车库建筑设计规范》，汽车库内室内最小净高微型车，小型车为2.2米，净高是指楼地面至顶棚或其他构件底面的距离，经查，该车库内排风管道净高仅1.55米，法院遂认定车库设计违规，判决开发商，物业公司赔偿刘先生各项损失3万元。 第九页，共三十页。 2．水电气等的供应容量 水电气的供应容量设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。 3．建筑材料的选择 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，因而要求养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业服务企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。 4．其他 在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业服务企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式。 第十页，共三十页。 物业公司在规划设计阶段应该提出哪些意见？ 1．要考虑商业和物业管理用房的预留（包括办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。 2．配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。预留地板下线槽方式及麻烦 3．设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。 4．高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。 第十一页，共三十页。 ㈢施工安装阶段的实施 此阶段物业服务企业主要是派人到工地现场做好以下工作，就发现的缺陷问题或遗漏项目在现场与建设单位、施工单位共同磋商，及时提出整改方案，以确保工程施工的高质量。 1．监督工程质量 物业服务企业应督促施工单位把好质量关，监督施工单位是否按照规划设计要求进行施工建设，所有建筑材料尤其是关键性材料的规格质量和物业附属设备设施是否符合设计要求，参与设备安装验收，使某些影响物业使用功能的问题能及时发现、及时解决，对工程质量增加一份保证。 2．掌握物业的全部情况 主要是熟悉物业的房屋结构、房间大小，隐蔽工程， 附属设备设施的装配情况以及各类设备设施的品牌、产地、构造、性能、使用时的注意事项，水、电、气、热管道线路的铺设路径及阀门位置等， 参与设备的安装调试，了解设备运行情况，收集设备生产厂家资料等，并在施工现场做好日后需要特别注意维修、养护的要点记录，图纸更改要点记录，为以后的管理和维修养护打下基础。 案例分析：海淀区吴家村路10号院8号、9号楼的140多户业主整日提心吊胆，坐立不安。因为从5月开始，陆续发现，他们住了不到4年的新楼的地基严重下陷，楼房的墙体、地板出现裂缝，通气通水管道严重破损。“真怕哪一天这楼会塌了！”业主们非常恐慌，他们觉得自己的生命财产受到了严重威胁，为此要求物业公司及和有关部门对于这两栋楼检测鉴定。给予正确处理。物业公司表示，他们接管该小区后即办理业主入住手续，对于地基下陷问题作为物业公司也难以发现。只好找开发商协商解决。 请分析：对于上述问题，物业公司真就束手无策，无能为力吗？ 第十二页，共三