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房地产评估案例 2.1 房地产评估案例一 案例 评估对象为 XX有限公司位于上海市 XX 开发区 XX路 XX 号 工业用途房地产 (土地为 出让) 。该公司因需以评估对象房地产向法 院提供财产担保，委托 XX评估机构对该房地 产的公开市场价值进行 评估，评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。该案例采用房地分估 然后加 总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 (一)估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市 XX 开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的 [沪房地 X 字 (2002) 第 XXX 号] 房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人： XX有限公司 坐落:XX路 XX 号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：(略) 土地使用期限： 1996-04-05 至 2046-04-04 止 土地总面积： 29,032 m2 建筑面积： 6,791 m2 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象， 目前处于正常使用 状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市 XX 开发区 XX路 XX 号， 土地等级属上海 市基准地价十级 地段。距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距 上海火车站 45 公里，距浦东国 际机场 30 公里。估价对象四至 : 东为 待租土地，西为 XX路，北为 XX路，南为 XXX 有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为 6,791 平方米的 厂房， 估价 对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大 型 货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 (1) 建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为 XX有限公司位于上海市 XX 开发区 XX 路 XX 号内房地产，建筑物状况如下: 6工厂全幢仓库钢混18048.0 6 工厂 全幢 仓库 钢混 1 804 8.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 8 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 5 工厂 全幢 生产车间 钢混 3 4,045 7.5 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 1 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 321 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 3 工厂 全幢 4 工厂 全幢 门卫 钢混 1 50 4.8 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 7 工厂 全幢 综合楼 钢混 2 982 4.0 地砖 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 2 工厂 全幢 工程楼 钢混 1 458 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 条形面砖 1998.8 较好 类型 部位 危险品 用途 仓库 结构层数 结构 层数 建筑面积(m2 3) 层高(m) 室内地坪 内墙面 1 81 6.0 水泥 涂料刷白 铝合金 门窗 门窗 外墙面建 外墙面 建造年份 维护状况 1998.8 较好 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基 础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的 XX 区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41 公里，南北宽 22 公里，总面积 687 平方公里°XX 区历史悠久， 人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源 2 厂区内状况 估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整, 能承载大型货 车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 3 交通条件 估价对象距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车 站 45 公里，距 浦东国际机场 30 公里，估价对象的交通条件较好，主 干道为 XX 公路。 (4) 基础设施状况 丰富，海岸线长 31.6 公里， 江岸线长 13.6 公里，港口码头等设施齐全，开发前景 广阔，是上海 市的南大门。 近年来 XX 区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向， 以开发市级工业 区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电 设备、汽车配件等一批新型支柱 产业框架， 全区经济已进入适度和相 对平稳发展的轨道， 区内海关、 商检、 外汇银行、 国际货运、国际商 务等机构俱全， 1 999 年被国务院发展研究中心列入首批全国 10 家小 康县之一。 XX 区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建 设和工业园区建 设， 建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络， 与 XX 港、 XX 运河等组成相 当容量和应变能力的综合交通体系。 3、市场背景分析