财务分析概述.pptVIP

序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 出租收入 2 经营成本 3 运营费用（经营费用） 4 经营税金及附加 5 利润总额=1-2-3-4 6 所得税 7 税后利润 7．1 7．2 7．3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 出租型房地产项目的利润表 表6-9 单位：万元 第三十页，共六十五页。 2）关于税后利润 税后利润=利润总额－所得税 其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为25%。 第三十一页，共六十五页。 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 第三十二页，共六十五页。 6．2．4资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的主体结构 资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 第三十三页，共六十五页。 6．2．5基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。 第三十四页，共六十五页。 6.3 财务分析指标 财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务 分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财 务指标。 （1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、 盈利能力指标、回收期指标。 第三十五页，共六十五页。 传统财务分析指标构成图 第三十六页，共六十五页。 现代财务分析指标构成图 （2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。 第三十七页，共六十五页。 6.3.1静态财务分析 财务静态指标是指不考虑货币时间价值的情况下来考查项目盈利能力的一种指标。 静态财务分析在投资期较短的小型项目的投资分析中有一定的使用价值，对大中型投资项目，在投资机会研究或初步可行性分析阶段，也有较多的应用。 第三十八页，共六十五页。 1、利润率（盈利能力指标） （1）投资利润率（评价投资项目的获利水平） 投资利润率=利润总额/总投资×100% （2）资本金利润率（资本金利润率与行业平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受） 资本金利润率=利润总额/资本金×100% （3）资本金净利润率（反映投资者自己出资所带来的净利润） 资本金净利润率=税后利润/资本金×100% 第三十九页，共六十五页。 2、投资利税率（投资利税率与规定的行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受） 投资利税率=年利总额/总投资额×100% 3、借款偿还期（清偿能力指标） 借款偿还期是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数+上期偿还贷款额/当期可用于还款的资金额 或者：=偿还借款本金的资金款大于年初借款本息累积的期数-开始借款的期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额 第四十页，共六十五页。 4、静态投资回收期 （1）静态投资回收期的定义 静态投资回收期是不考虑资金时间价值条件下，以净收益抵偿全部投资所需要的时间，有时也叫还本期，通常以年为单位，从投资开始年初算起， 式中：Pt——静态投资回收期； CIt ——第t年现金流入量； COt——第t年现金流出量。 第四十一页，共六十五页。 （2）优缺点分析 优点：经济意义明确、直观、计算简单，便于投资者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。 缺点： ①投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收期之后的情况，难免有片面性； ②不考