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2022年金融街（000402）跟踪报告 1. 金融街：背靠北京西城国资委，融资渠道通畅 因北京金融街而生，控股股东为北京西城区国资委。1993 年北京金融街列入《北京 城市总体规划（1991-2001）》中。其中《关于北京城市总体规划修订若干问题的说明》 中提出，“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银 行总行和非银行金融机构总部”。在此背景下，金融街控股前身北京金融街建设集团应运 而生，承担起建设北京金融街的重任。2000 年北京金融街建设集团收购重庆华亚，完成 资产整体置换与主营业务变更，成功借壳华亚在深交所完成上市，更名为金融街控股股 份有限公司。截止 2021 年年报，金融街的控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司， 联合其一致行动人合计持股 36.77%，而北京金融街投资（集团）有限公司的实控人为北 京市西城区国资委。 融资成本较低，融资渠道畅通。2021 年公司主动降低有息负债规模，优化负债结构， 降低融资成本，保障公司财务安全。2021 年末，公司有息负债 801 亿元，同比减少 8.4%， 其中一年以内到期的负债占比降至 0.02%。在融资成本和融资渠道方面，大股东北京市 西城区国资委为公司融资提供了坚实的背书。公司 2022 年 4 月顺利发行 11 亿元公司债， 融资成本 3.48%。 2. 金融街：房地产业务聚焦核心城市 京津冀和长三角销售占比超 6 成。公司 2021 年实现销售金额 339 亿元，同比-15.7%， 实现销售面积 175 万平，同比+1.3%。公司深耕城市群战略收效显著：大本营京津冀实 现销售金额 113 亿元，占比 33%，长三角实现销售金额 95 亿，占比 28%，两大城市群 合计占比61%；此外公司在成渝实现销售金额逆势增长 66%至 58 亿元，占比提升至 17%， 而在大湾区和长江中游分别实现销售金额 49 和 24 亿元，占比 14%和 7%。 拿地量入为出，坚持深耕五大城市群核心城市。2021 年公司新增拿地权益建面 95.4 万平，同比-1.5%，新增拿地权益金额 65 亿元，同比+30.6%。公司自 2019 年开始保持 相对谨慎的拿地策略，拿地逐年收缩。公司坚持将有限的资源投入有价值的区域，一二 线城市拿地占比 2019-2020 年均超过 90%。2021 年新增拿地中，虽然三四线占比有所 提升，但均位于公司深耕的核心城市群，分别位于长三角的嘉兴市和昆山市，以及属于 公司优势区域京津冀的廊坊市。 总土储相对充裕，一二线占比 88%。公司 2021 年总土储 1651 万平，虽然较 2020 年略有下降，但仍可覆盖未来 3-5 年销售需求。土储布局上，公司土储聚焦五大城市群， 京津冀、长三角、大湾区分别占比 37%、15%和 29%，合计贡献 82%。从城市能级来看， 一线、二线、三四线分别占比 25%、63%和 12%，其中一二线合计占比 88%。 3. 金融街：核心地段的核心资产具有不可复制性 公司资产管理业务分为物业出租和物业经营两部分——物业出租主要为位于北京、 上海、天津等高能级城市的写字楼和商业出租业务，物业经营主要为位于北京、天津、 惠州和重庆的酒店和体育场馆等经营业务。 3.1. 规模突破 130 万平，聚焦核心城市核心区位 管理规模进入稳定期，未来仍有上升空间。公司自 2020 年起物业出租面积突破 110 万平，2021 年达到 111.3 万平，而盈利能力稍差的物业经营面积相对稳定，2021 年公司 资产管理业务总管理面积达到 131.8 万平。公司近五年投资性房地产账面余额均值约 380 亿元，2021 年 387 亿元中仍有 50.35 亿元处于在建状态，未来仍可贡献一定管理规模。 2021 年，公司 4 个在建项目完工转入自持运营，产生公允价值变动损益约 8.2 亿元，为 公司业绩的稳定做出了较大贡献。我们认为，公司在核心城市拥有优质的商办资产，且 在长期的经营中积累了丰富的管理经验，随着储备项目的逐步完工运营以及运营项目逐 步走出疫情影响，未来有望成为公司业绩改善的核心驱动。 布局核心城市的核心区位，资产稀缺性凸显。截至 2021 年底，公司已投入运营的写 字楼及商业项目超 20 个，合计可出租面积约 83.3 万平（不含住宅、住宅商业及车位）， 全部位于北京、上海、天津、重庆和武汉，属于一线城市、直辖市和强二线省会城市。 1）北京项目：聚集于西城区核心金融街板块，租金及空置率表现亮眼 写字楼市场处于新一轮供应高峰，中长期疫情缓解、供应减少，租金及空置率有望 改善。公司在大本营北京持有最多自持写字楼及商业项目，可出租面积占比 46%，远超 排名第二的天津。而北京的写字楼市场自 2018 年进入新一轮供应