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2022年鲁商发展（600223）研究报告 一、生物医药+生态健康产业：双轮驱动构建大健康产业综合运营商 （一）从山东房企向大健康产业综合运营商转型 鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，控股股东山东省商业集团是特大型国企，拥有强大的经济技术实力和投融资实力。鲁商发展在综合开发、生物医药、保健食品、医养等各领域具有较强的品牌优势。2020年鲁商发展上榜“中国房地产综合开发专业领先品牌价值TOP10”；在生物医药和健康美业方面，打造了福瑞达、施沛特、明仁等一批知名品牌；健康美业方面，拥有专注玻尿酸护肤的“颐莲”品牌、引领微生态护肤的“瑷尔博士”品牌，产品远销北美、欧盟、日韩等80多个国家和地区，建立起强有力的品牌矩阵。 鲁商发展前身为山东万杰高科技股份有限公司，2008年公司进行重大资产重组并将房地产注入公司，实现业务转型，主营业务由化纤新材料、纺织品等转变为房地产的开发与经营。鲁商发展控股企业山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”）是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建而成的国有企业，现高度聚焦零售产业和健康产业两大主业，教育作为支撑。集团拥有两家上市公司（“银座股份”“鲁商发展”）和4所高校、6个国家级研发平台、4个院士工作站、4个中国驰名商标，下属企业400余家，资产总额超千亿。 （二）化妆品子公司引入战略投资者，公司换帅重点布局大健康领域 公司控股股东为山东省商业集团有限公司为公司控股股东，持股比例为52%，山东省人民政府国有资产监督管理委员会持有山东省商业集团有限公司70.00%的股份，是公司的实际控制人。 鲁商发展依靠鲁商置业和银座地产等房地产公司拓展山东省内房地产业务，并通过鲁商福瑞达健康投资有限公司发展健康地产业务；同时受让山东省商业集团有限公司旗下福瑞达医药布局生物医药业务，多家子公司助力公司完善健康地产和生物医药两大业务板块的布局。 鲁商发展旗下子公司福瑞达生物引入战略投资者，战投方具有丰富的互联网、新媒体以及新消费领域经验，未来有望借助营销、运营、渠道以及资金优势加速资源整合，将持续赋能化妆品业务，员工持股平台同步入局，利益绑定充分。2021年9月24日，福瑞达生物公开挂牌增资扩股引入战略投资者，12月11日，福瑞达生物与联合购买体完成相关增资协议的签订。投资方为五家公司组成联合购买体：1）南通招华贰号新兴产业投资基金，由招商局集团出资；2）广西腾讯创业投资，为腾讯系投资公司；3）杭州众达源，为壹网壹创间接持股30%的孙公司；4）济南动能嘉福投资，由山东省财务厅、山东省社保基金理事会出资；5）上海众源二号投资基金，持股35%杭州众达源，股东为众源资本，隶属上海报业等国有传媒集团；联合购买体合计认购新增股份1,538万股，增资额为73,824万元，增资完成后，联合购买体合计持股比例为16.9%，此次增资扩股的主要目的是优化资本结构，拓宽融资渠道，增强化妆品业务竞争力以及提升公司经营规模与效益。同时公司两个持股平台共认购0.68%股份，济南明睿及济南伟达分别为44/47名福瑞达重要技术人员及经营管理人员共同出资设立，出资额分别为1656/1320万元。 为适应公司多业务板块布局的发展特点，公司整体高管团队汇集建筑、医药、工程等多学科专业人才，是公司布局各业务板块的重要推动力。2022年1月，公司出于战略转型需要，原董事长葛健卸任，同时选举原总经理贾庆文为公司董事长，原副总经理陈莉升任总经理。贾庆文总为原山东福瑞达医药集团副董事长，贾具备丰富的医药研究背景和经营管理经验，将为公司向健康产业转型发展助力，符合公司进一步提升业务发展及综合竞争力的需求。 为改善公司房地产业务，平稳布局新业务板块，2018年公司实施股权激励计划，涉及激励对象包括公司董事、高级管理人员以及公司核心骨干人员共264人，向激励对象授予2899万份股票期权，涉及的标的股票种类为人民币A股普通股，约占本激励计划草案公告日公司股本总额100,096.80万股的3%。公司2018年股权激励设定时未并入福瑞达医药，激励目标相对易实现。若公司后续继续推行相关激励方案，预计将进一步对经营效率产生积极带动。 （三）收入业绩高增，毛利率和净利率稳中有升 2016年来公司营业收入增长迅速，由2016年76.46亿元增至2020年136.15亿元，CAGR为15.5%。2018年开始，公司涉足生物医药和生态健康产业，接连收购福瑞达和焦点生物，新业务板块带动营业收入逐年上升，2019年营收突破百亿。2017/2018/2019/2020/2021Q1~Q3年收入增速分别为-1.27%/6.45%/16.64%/32.33%/-9.75%。 分产品看，2016-2020H1公司主要营收来源仍旧为房地产业务，房地产业务收入由2016年73.60亿元增至