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2022年建筑行业中期投资策略 1.宏观层面：基建投资景气度上行，房地产行业政策底已现 1.1房地产行业：被动去杠杆仍未结束，竣工高峰或正在到来 回溯：本轮周期下行的核心因素——地产商被动去杠杆 2020年8月，央行及银保监会等机构提出“三道红线”政策以限制房企有息负债增速，地产商资金来源受限，拿地能力 明显弱化，过去高杠杆高周转模式被终结，进入被动去杠杆阶段，部分高杠杆房企信用风险逐步暴露。从房地产开发资 金来源来看，21年国内贷款金额及占比均出现下降，房企对销售回款依赖度上升。 销售端：销售疲软主要受供给端影响，需求侧库存仍处于历史中低水平 21年末，全国住宅库存去化周期处于历史区间中低水平，且21年全国住宅库存同比下降，因此我们认为本轮销售下行 并非由于需求端疲软所致，而是受供给端房企被动去杠杆所致。21年，以恒大为代表的多家房企陷入财务危机，房企 拿地新开工及推盘放缓，进而导致销售收缩。 拿地：被动去杠杆导致房企拿地放缓，短期恐难恢复 今年以来，百城住宅类土地成交面积单月增速均低于-50%，极度低迷。我们认为主要原因在于被动去杠杆使得房企拿 地能力被削弱：1）“三道红线”政策出台后，房企信贷资源紧缩，可用于拿地的资金被压缩；2）房地产行业销售下 行，房企销售回款随之回落，进而抑制拿地能力；3）房企拿地减少导致新开工及推盘承压，对于销售回款进一步压制， 形成负反馈。以上因素共同导致房企将在未来一段时间拿地增速较难恢复，房企推盘或以消化现有土储资源为主。 新开工：销售及拿地低迷，或将持续压制新开工 21Q2以来，新开工面积单月增速均处于负增长，且总体处于下降趋势。如前所述，土地成交未来一段时间或将持续低 迷，叠加部分高杠杆房企陷入财务危机后无力进行新开工，以及销售数据低迷将导致房企资金回流进一步紧缩，在此情 况下，判断新开工增速或在未来一段时间内持续低迷。 竣工：竣工高峰或正在到来，年内或将持续回暖 从新开工到竣工大致需要三年左右的施工周期，根据新开工yoy(ttm)走势，我们在22年投资策略中判断竣工高峰将在 今年年内到来。22年初以来，疫情扰动下，竣工增速回升有所放缓。然而，即使在疫情冲击下，22年4月竣工单月同比 增速仍小幅回暖，体现出较强韧性，或由于竣工高峰正在到来；叠加国家“保交房”政策，判断竣工增速年内或将持续 回暖。 展望：22年4月销售受疫情冲击显著，宽松政策落地后或迎来边际好转 4月销售面积单月同比增速为-39.0%，环比-21.3pcts，房地产行业销售受疫情冲击较明显。近期从中央到地方对房地产 行业的维稳政策陆续出台，2022年5月20日，央行公布五年期LPR为4.45%，下调15bps，释放出稳定房地产行业进而 稳定经济增长的政策决心。随着疫情逐渐得到控制，以及行业政策逐步落地，销售数据有望迎来边际好转。 1.2基建投资：政策及资金逐步到位，景气度或将持续上行 回溯：22年以来，基建投资增速逐渐走强 21H2，随着房地产投资快速下行，以及海外疫情恢复导致制造业需求存在不确定性，“稳增长”必要性上升，基建投 资发力预期亦随之升温。22年3-4月，由于国内疫情反复，固投中各项投资数据以及消费领域均受到较明显的冲击，经 济增速下行压力大，“稳增长”已迫在眉睫。 现状：疫情冲击下，基建投资韧性较强 22年4月，广义/狭义基建单月增速均出现回落，但仍保持正增长；细分行业层面，基建投资相关各细分领域单月增速 均保持正增长，表现出较强韧性。 政策面：中央定调，基建投资重要性提升至国家安全层面 2022年4月26日，习近平总书记主持召开中央财经委员会，明确传达了高层对基建投资的重视和定位，并指出本轮基建 投资的主要方向：水网、路网、能源网络的搭建。 本轮“稳增长”以中央财政发力为主：2022年4月19日，中央全面深化改革委员会第二十五次会议强调，“要压实地方 各级政府风险防控责任，完善防范化解隐性债务风险长效机制，坚决遏制隐性债务增量，从严查处违法违规举债融资行 为”。由此可以明确，地方政府隐性债务管控大方向不变。在此前提下，我们判断本轮基建投资发力将以中央层面为主 ，地方政府投资力度或相对偏弱。 中央财力充裕，地方政府财政受限于土拍下滑：从资金层面来看，仍然可以得出同样的结论，本轮基建投资发力将以中 央层面为主。21H2以来，住宅类土地成交单月增速基本维持负增长（除21年12月以外），地方政府财力或受土拍市场 交易冷淡影响（卖地收入减少），且未来一段时间内仍难以改善。相反，中央财政收入21年大超预期，22年中央政府 工作报告中提到，“22年将增加转移支付1.5万亿元，规模近9.8万亿元，同比+18%，为多年来最大增幅” 。 建筑央企或最受益：2022年4月26日的中央财经委会议指明本轮基建投资的主要方向是水网、路