第九章房地产周期理论.pptVIP

第三十页，共四十四页。 第四节 我国的房地产周期波动分析 ?以房地产销售面积波动率和销售面积增长率划分房地产周期：1986～1995年 1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率 结论： ①1986～1995年，中国房地产经济经历了一个半周期，1987～1993是一个周期，持续时间为6年。 ②从销售量增长率曲线看，供求变化的长期趋势线是上扬的。新周期的峰项比前一周期高。 ③从销售量波动曲线看，房地产市场波动周期所持续时间有缩小趋势，在一个完整的房地产周期中，下降期的时间大于攀升期。 梁桂(1996） 1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率 第三十一页，共四十四页。 第九章 房地产周期理论 内容提要： 1．房地产周期波动的一般理论 2．部分国家或地区的房地产周期分析 3．房地产周期波动的影响因素分析 4．我国的房地产周期波动分析 第一页，共四十四页。 第一节 房地产周期波动的一般理论 一、经济周期理论概述 ?经济波动与经济周期 世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。 经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。 “没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪尔森等，1992 ) 经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段. 第二页，共四十四页。 从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。 第一节 房地产周期波动的一般理论 从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型与增长型两种周期类型。 由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。在增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平，经济增长速度有所减缓。 从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。 第三页，共四十四页。 ?经济周期理论 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。 从19世纪初期到20世纪初期 经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。 西方主要国家处于工业化初期和中期 第一节 房地产周期波动的一般理论 20世纪中期 1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起 凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期性变动，决定了经济波动的周期性。 围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型 第四页，共四十四页。 20世纪后期 随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源于外在冲击。 许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。 新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战 研究内容上：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生因素的主导作用。 研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势。 政策主张上：则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。 第一节 房地产周期波动的一般理论 第五页，共四十四页。 经济周期的成因： （一）货币周期理论 （二）投资过度理论 （三）创新理论 （四）心理周期理论 （五）消费不足理论 除了以上理论对经济周期成因做出了不同的解释外，还有诸如太阳黑子周期理论、政治周期理论、均衡经济周期理论等等其他经济周期理论。 第六页，共四十四页。 人类的坏记性： The advantage of a bad memory is that one enjoys several times the same good thing for the first time”(坏记性的好处是人们享受好事好几次都如同首次享受一般。)——尼采 社会化大生产与生产资料私有制之间的矛盾即资本主义基本矛盾 第七页，共四十四页。 二、房地产周期波动的简要界定 1．区分房地产经济周期和房地产市场周期 林增杰、吕萍等(2000，第1页)