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项目销售策略 价值分区 第三十一页，共八十一页。 价格制定说明 项目物业主体为内街铺，目前荣昌同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，汇宇物业形态与本项目较为相似，且同属于一个片区，直接参考意义较大。因此，本项目定价的在售项目汇宇参考主要为为主，同时参考片区其他项目售价； 另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及荣昌专业市场较为集中的街区和同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格； 最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。 价格制定方法 市场比较法 租金还原法 综合判断，确定项目销售均价 项目销售策略 价格策略 第三十二页，共八十一页。 第一层实收均价6200元/㎡ 比较因素 权重% 可类比项目 本项目 汇宇建材 大足五金 永川汽摩 双湖机电 泸州商贸 位置 15% 8 6 6 6 9 9 交通 20% 7 5 6 7 9 8 规模 15% 12 8 8 9 14 13 成熟度 20% 17 17 10 10 10 10 行业前景 30% 20 22 21 21 28 28 合计 100% 62 58 51 53 70 68 一层均价 A 6500 4500 4000 4298 7000 　 权重值比例 B 1.09 1.17 1.33 1.28 0.97 　 权重均价 C 7085 5265 5320 5501 6790 　 可参考度 D 40% 10% 20% 20% 10% 100% 一层权重均价 E 2834 526 1064 1100 679 6203 市场对比法 项目销售策略 交易区价格策略 第三十三页，共八十一页。 路段/片区 平均租金（元/方/月） 付租方式 大足 20-33 年付 双湖 未定 未定 泸州 35-45 分阶段付租金 自贡 30-40 年付 目前周边商业氛围较为淡薄，而项目自身多为内街铺，商业价值相对街铺较弱。 考虑到项目属于新入市项目，与成熟片区租金有一定差异，从贴近市场的角度出发一层实收均价6000元/㎡ 租金还原法 路段/片区 平均租金（元/方/月） 付租方式 汇宇市场 35 半年付 百安星城 30 半年付 畜牧科技 15-25 年付 昌州大道 25 年付 整体租金取中值30元/平米/月 投资回报率按照行业标准6%计算 参照市场租金，项目由租金还原法测算一层实际售价约为6000元/㎡ 租金还原法能够比较准确的判断市场类项目，在价值判断中的比值占80% 项目销售策略 交易区价格策略 第三十四页，共八十一页。 第一层实际成交均价 市场上类比项目比较的价格占比20％ 租金所计算的还原价格比较占比80％ 6000×80％+6200×20％＝6040元/㎡ 项目销售策略 交易区价格策略 汇宇二期为一、二层分开销售，且二层为连廊。 一层实际成交价在6500元/ ㎡ 第三十五页，共八十一页。 第二层实际成交均价 二层商业价值约为一层商业价值的50-60% 本项目二层与一层连体出售，建议二层商业价值取一层的50% 6040×50%=3020元/㎡ 项目销售策略 交易区价格策略 汇宇二期二层为连廊，二层实际成交在4500元/ ㎡ 本项目二层与一层连体出售，二层价值低于汇宇 第三十六页，共八十一页。 一二层连卖 实际成交均价 (6040+3020)÷2=4530元/㎡ 项目销售策略 交易区价格策略 第三十七页，共八十一页。 项目销售策略 交易区价格策略 一二层连卖 表价均价 4530÷0.76=5960元/㎡ 第三十八页，共八十一页。 标准商铺销售模拟 标准商铺面积3.6m×8m×2÷90%=64㎡ 一套商铺表总价为5960元/㎡ ×64 /㎡ =38.1万 额外总价优惠38.1万×0.96 =36.6万 一次性返租价36.6万×0.76 =27.8万 项目销售策略 成交模拟 第三十九页，共八十一页。 项目销售策略 不建议第三层商铺的提前销售： 1、三楼商铺基本无商业使用价值，与传统公寓相比，优势不明显。可作为主力商家配套公寓及办公功能使用。 2、建议三楼暂不招商和销售，现有定价超过2000元/平米以上，销售将存在很大抗性。等本项目商业氛围比较成熟再招商和销售，必将在现有的基础上大大增加招商和销售收入，实现利益最大化。 3、三层用途：前期可以免费送给主力商家和品牌商家使用1-2年，作为其办公及住宿需求，促进主力商家和品牌商家进驻。 第四十页，共八十一页。 以上收益以初步实收价格测算（实际面积存在误差），具体销售收益可能会随着推广的深入及市场接受度有所提升，预计可以总销额可以超过5亿。 楼层 面积（平米） 实收均价（元/ m2） 总价（亿元） 1、2层 108162.54 4530 4.89 3层 34841.0