城投如何纾困烂尾地产项目.pdfVIP

固定收益点评 2021 年以来，烂尾地产事件在各地频发，各地方政府压实属地责任，通 过城投入场来纾困烂尾地产。本文梳理了城投平台纾困烂尾地产项目的 模式以及案例供投资者参考。 一、纾困烂尾地产的三种模式 根据公开信息，我们梳理了城投纾困烂尾地产项目的8 个案例，并将纾 困模式划分为三种类型，分别为纾困基金模式、承接项目模式以及兼并 购项目模式。 纾困基金模式指城投平台联合资产管理公司成立房地产纾困专项基金 模式，最为典型的是郑州市地产纾困基金。成立纾困基金并不是要帮助 房企融资足够的资金将烂尾项目完工，而是促进楼市恢复常态，帮助盘 活地方房企资金，保证地方房地产项目正常运转。百亿的地产纾困基金， 可以救助大量边缘房企、或者部分项目的资产处臵和债务重组，从而达 到盘活问题楼盘、恢复地方楼市常态的目的。因此纾困基金救助模式的 特点不在于完全解决房企存量债务问题，而是缓解房企流动资金压力， 缓解房企当下资金紧缺的困境。 承接项目模式指城投承接烂尾地产项目，其典型案例有宣城市城市建设 集团承接大唐万安烂尾地产项目、昆明市西山区城市建设投资开发有限 责任公司承接昆明锦城项目以及河北市住建集团承接祥云国际项目等。 对于部分问题房企而言，楼盘停工的原因在于资金链的断裂或高管滥用 职权，并非项目规划或建设失败，所以城投平台协助烂尾楼保交付工作 时可以仅提供资金缓解房企资金压力，保证问题房企完成后续建设。因 此城投承接烂尾地产项目的特点在于城投受托经营问题房企或向问题房 企提供资金，完成烂尾项目的后续建设，并且可以通过销售剩余房屋或 优质资产售卖的方式来保障城投提供资金的安全性。 兼并购模式是指城投收并购烂尾项目，由城投直接收购问题房企存量优 质资产。其典型案例如梧州市城建投资发展集团有限公司拍卖梧州地王 广场项目、潍坊市基础设施投资建设发展有限公司拍卖潍美国际项目等。 收并购是城投对涉险房企优质项目续建的一种渠道，城投直接拍卖获得 烂尾项目并投资资金进行续建，再对未售卖的楼盘进行销售获得资金， 有效解决了烂尾项目。其特点是既可以与问题房企的风险实现脱钩，又 能够提高资金回流的安全性，完成烂尾地产项目的续建，并且未来完工 后地产项目的销售可能为城投公司实现盈利。 - 3 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 固定收益点评 图表1：城投纾困烂尾项目模式比较 模式 特点 典型案例 不在于完全解决存量问题，而是解决边际上的压力，缓解短期内迫切的压 纾困专项基金模式 郑州市地产纾困基金 力。 河北联邦集团