华润上海嘉定南翔复合型项目营销策略.pptVIP

金地格林世界客户构成 金地格林世界以市区导入客户为主，良好的市区客源基础，通过“老带新”的方式，将能带来更多的市区导入客源 别墅成交客户目前主要以35-45岁的二次或多次置业者为主，多为嘉定、普陀、杨浦、闸北、长宁的客户，以私营业主、周边产业园企业高层主管、高校教师为主，注重社区整体品质，并且逐渐认同南翔的别墅价值。 来自于杨浦、闸北等中环北段沿线区域，少量普陀、南翔区域客户，多以区域内高校教师、私营业主、公务员、企业中层管理者为主，有一定经济实力、有较高的文化，注重社区整体品质。 周边普陀、嘉定(嘉定镇、马陆)、宝山以及南翔镇，产业园区企业员工、中层管理人员以及南翔镇原住民。 依靠轨道十一号线导入的大量存在首次置业需求的客户，婚房需求。 小户型公寓（90m2）客户比例 大户型公寓（170m2）客户比例 联体别墅客户成交比例 注：统计数据时间段为开盘09.12-10.01 注：统计数据时间段为开盘09.10-09.12 注：统计数据时间段为09.10.-09.12 面积：90平方米，总价180万 面积：90平方米，总价340万 总价600-800万 客户论证4：客户基础 第三十一页，共六十九页。 项目靠近南翔老镇，南翔老镇上生活配套齐全。 项目所处新区内配套齐全，紧邻金地格林世界的完善配套。 医疗配套：南翔医院 购物配套：家乐福、19大街 教育配套：英国学校、马荣双语幼儿园、南翔中心小学、嘉定二中、 南翔站 沪宜公路 真南路 南翔镇中心小学 金地格林 南翔镇政府 南翔医院 嘉定二中 家乐福 19大街 英国学校 马荣幼儿园 本项目 区域配套方面，南翔已汇集丰富高端生活、教育配套，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强 客户论证5：区域配套支撑 第三十二页，共六十九页。 随着众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套 上海西区新国际住区 1-2年后 收获期 南翔居住区将在未来逐渐发展成为一中高档大型居住区 上海西区高档宜居大型住区 随着板块价值进一步上升以及众多知名房企的共同助推，未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套，南翔板块有望成为上海西区新国际住区 客户论证6：区域发展远景 第三十三页，共六十九页。 区域发展愿景 客户基础 交通条件 区域格局 价格引导 配套条件 客户机会预判 市区导入客 嘉定本地客户 ＞ 第三十四页，共六十九页。 核心客户 辅助客户 边缘客户 核心客户 市区导入客户 75% 客户描述：主要通过中环导入的普陀、闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇和闵行客户，改善性需求，三口之家，年龄在35-45岁，稳定高收入 辅助客户 嘉定本地客户 20% 客户描述：嘉定本地南翔、嘉定镇、马陆、徐行、安亭等区域的客户，改善性需求为主，企业主、高级技术人员和公务员等群体 边缘客户 外地及投资客户 5% 客户描述：外地及投资客户，看中区域发展潜力、以投资为目的的 本案客户定位 第三十五页，共六十九页。 客户需求推导 STEP 2 第三十六页，共六十九页。 商贸、电信服务、金融证券、机械贸易、网络游戏行业高管 访谈目的： 了解市区尤其是北区范围内，户型面积和总价与本项目相近的公寓客户的置业特点和居住需求 访谈时间： 2009年10月19—21号 市区大户型客户和业内人士访谈 访谈对象： 1、从金地格林世界客户分析看，市区北区客户占比较大，故以市区北区作为主要访谈区域 2、访谈业内人士设定条件：销售市区北区项目，有丰富的大户型客户销售经验 3、访谈客户设定条件：在市区北区购房，户型170-200平方、总价400-500万 4、访谈对象：2名销售经理，2名置业顾问、14名已购客户 客户行业/职业： 第三十七页，共六十九页。 根据访谈，受访客户对地段有明显偏好。对上海城市发展不太了解的客户对外郊环有先入为主的“郊区”印象，更倾向于选择市区楼盘，部分对南翔较为了解的客户则表示看好南翔未来的发展前景，相信南翔未来的配套将会越来越完善，如果有品质出众、价格适中的楼盘，也愿意买在南翔 市区大户型客户和业内人士访谈 地段是买公寓主要考虑因素 看重配套完善和生活便利 “南翔是在外郊环吧，我不太会考虑那里的，我还是喜欢市区的房子” ————周先生 40岁 商贸公司合伙人 “就在金地格林世界那个地方嘛，我去过的，开车到市区走高架很方便的，那里还有家乐福的，生活起来也蛮不错的，但是没什么好房子呀，金地快卖光了吧” ————张先生 45岁 中资银行高管 第三十八页，共六十九页。 置业目的以自住+资产保值为主 看重区域的保值性和升值潜力 受访客户的置业目的主要是自住和资产保值，个别客户以投资为目的，但无租赁打算。 由于财力的不同，有的客户将市区物业作为主要居所，而有的客户在市区甚至全国拥有