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2022年房地产行业专题 1、如何理解“930”房地产政策？ 回顾上半年，在稳增长诉求下，房地产政策不断边际放松，但在“房住不炒” 基调之下，更多还是因城施策，整体力度并不算大： （1）全国层面，一是 5 年期 LPR 年内已三次下调，累计下调幅度达 35BP， 二是首套房贷款利率下限调降 20BP（不包括本次调整）； （2）地方层面，因城施策，放松政策主要包括放松限购限贷条件、减少公积 金贷款限制、给予购房补贴等。 在政策边际放松、受控后积压式需求释放之下，房地产市场仅于 6 月呈 现温和修复。而进入三季度，保交楼压力加大，购房者信心再度受挫，在原本预期 偏弱、居民及企业资产负债表也尚待修复的情况下，地产景气度再次回落，成为经 济基本面进一步回暖的核心约束。 三季度以来，地产政策一方面聚焦纾困保交楼，从维稳的角度提振居民购房信 心，另一方面加大放松力度激发购房需求，包括 8 月的超预期降息及 5Y LPR 相应 调降。政策效果方面，从销售高频数据以及竣工端来看，短期内还是起到了一定提 振作用，但中长期来看，市场或对政策仍抱有更多期待。 而此次“930”政策亦旨在于此。具体而言： （1）阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限。2022 年 9 月 29 日，央行与银保监会发布通知，在 2022 年底前，决定阶段 性放宽部分城市的首套房贷款利率下限1。 从覆盖范围看，本次调整针的城市整体能级并不高，多聚焦近期市场表现偏弱 的地市。本次首套房贷利率下调针对 2022 年 6-8 月份新建 住宅销售价格环 比、同比均连续下降的城市，据国家统计局公布的 70 个大中城市数据计算，共有 23 个城市符合条件，其中 8 个二线城市，15 个三线城市，2021 年 23 城 房 销售面积及销售额占全国比重分别为 9.87%、11.39%。 若进一步考虑三线以下城市，预计将有不少中小城市满足条件，毕竟 70 大中 城市里有 35 个三线城市，其中有 15 城满足条件，数量占比达 43%，由此来看，政策覆盖范围有一定广度，但这些城市总体能级偏低，从商品房销售额来看占比并 不算太高。以上城市首套房贷利率下限可跌破 4.10%。以上符合条件的城市，可自主决 定阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限，考虑到此次调整前，首套房贷 利率下限为 5YLPR-20BP，这意味着以上城市首套房贷利率下限可跌破 4.10%， 但二套房贷利率下限维持不变为 4.90%。 但从实际情况看，利率继续向下突破空间或相对有限。此次调整前，已有不少 城市首套房贷利率按 4.10%的最低标准执行，据贝壳研究院数据3，截至 9 月 19 日，103 个重点城市中已有 86 城房贷主流利率低至首套 4.10%，二套 4.90%，已 为下限水平，从此角度而言，利率进一步继续向下突破的空间或也有限。 综合来看，首套房贷利率下限针对性调整，逻辑上可刺激购房需求，但政策提 振效果还需观察：一是针对刚需而言，当前较为缺乏购房“第一桶金”，收入预期 也待改善，非刚需也受制于“房住不炒”；二是覆盖城市能级整体偏低，主要针对 弱二三线及以下城市；三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行，故其边际带 动作用还需观察。 （2）下调首套个人住房公积金贷款利率。9 月 30 日，央行决定自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷 款利率 15BP，5 年以下（含）和 5 年以上利率分别降至为 2.6%和 3.1%，第二套 个人住房公积金贷款利率维持不变4。 时隔 7 年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率。自 2015 年 8 月后， 央行再次下调首套个人住房公积金贷款利率至历史新低水平，叠加各地包含放松 首付比例、贷款限额、异地申贷条件等在内的各项公积金新政，旨在协同激发住房 刚性需求。 （3）阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。9 月 30 日，财政部、税务总局发布公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳 税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠5。 本次阶段性退还住房交易个税，能够降低住房置换成本，一定程度有利于释放 改善性需求：一方面，历史上看，住房交易环节税费调整是比较常用的地产调控 具，2014-2016 年地产放松周期中，增值税、契税征收条件均有放宽，故本次个 税调整将进一步降低住房置换税负；另一方面，此次个税优惠具有普适性，而非定 向调整，故对于高能级城市而言，税收优惠力度相对更大，有利于支持改善性需求。 综合来看，这一政策边际放松力度并不小，其对需求的提振值得关注。 总结而言，“930”地产放松政策密集出台，旨在提振地产市场情绪，激发个