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2022年房地产行业分析 一、22年“930”中央再放松，刚需改善齐推进 （一）首套利率不设下限打开刚需空间，二手交易个税优惠促改善 9月底，中央接连发布三条放松政策，宣布符合条件城市可取消首套房贷利率 下限、下调首套公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退二手交易个税。 首套贷款利率的改善打开了刚需空间，而二手交易个税优惠则促进了改善性需求。 9月29日，央行、银保监会发布通知，计划在2022年底之前，放宽对22年6-8 月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定 维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。 当前执行的标准为5月15日首套房贷款利率为5年期LPR-20bp，二套房贷款利 率为LPR+60bp，根据最新LPR基准利率（4.3%），执行下限分别为4.1%和 4.9%。截止至9月份全国100城市在执行利率口径为首套4.15%，二套4.91%，本次 政策将极大的放开房价下跌城市的利率空间。 9月30日，央行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房 公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15bp），二套利率政策不变。此 次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为1999年6月有数据 以来的历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。 同日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规 定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重 新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大 于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。 该优惠政策曾在13年前实施，13年2月，为稳定房价，充分发挥税收政策的调 节作用，规定二手房转让严格按转让所得的20%征收个税。此外，在具体实施过程 当中，若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳 税额的，各地可根据所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，按住房转让收入的1%-3%征收个税。 此次该优惠政策的重新实施利于进一步挖掘改善需求，对于二手房交易活跃的 市场具有较大改善效用。 （二）“930”全国政策，为当前周期最大力度放松 本次首套利率可不设下限的调节意义非常重大，在因城施策的大环境下，利率 下限作为少数掌握在中央政府手中的调节工具，对提振全国市场信心，具备较强的 信号意义。部分城市可以选择“取消”利率下降，其力度甚至高于08、14年的“基 准利率0.7x”的水平。 住房公积金贷款利率方面，14年10月至15年8月，5年以上首套住房公积金贷款利率共下调5次，累计下调125bp（每次均下调25bp），此次下调15bp相对此前 周期来看调节幅度较小，但公积金贷款利率已处于历史最低点。 二手房税收优惠方面，08年12月及15年3月都曾针对二手房交易税出台了优惠 政策，规定购房不满2年（原5年），交易按销售金额全额征收营业税。此次税收优 惠政策相比此前周期更有针对性，通过1年内换购住房的个税优惠推动改善需求的 落地，有助于二手交易对新房需求的引流。 此外，此前广州、南京、苏州等地的二手房“带押过户”以及北京存量房交易 “连环单”业务并行办理等新政的出台提高了二手房的交易效率，有助于进一步激 发二手房市场活力。 综合来看，本轮周期“930”的放松政策更多体现“因城施策”的特点，目前 为止相比此前周期“一刀切”的放松政策较为谨慎，暂未出现“非限购城市最低 20%首付”、“14930认贷不认房”等力度较大的统一限贷放松政策。可不设首套 利率下限的调节政策虽为历史首次，但仅针对部分房价连续下调的城市，对于不符 合条件的城市首套利率下限仍为LPR-20bp，距离此前周期的“7折利率”下限仍有 一定放松空间。 （三）近期政策利好于非核心二线 根据政策要求，本次利率调节针对价格同环比连续3个月下跌的城市，按照统 计局70城市口径计算，有23个城市满足要求，70大中城市销售金额10万亿，满足 要求市场为2万亿。70大中城市以外市场规模约为7万亿，多为三四线城市，且除 70大中城市之外的市场中，约有一半城市二手房价6-8月连续同比下跌，所占商品 房市场规模约为3.5万亿。 二手房交易税收优惠政策方面，受影响较大的城市应为二手房市场较为活跃且 近几年二手房价上涨较快的城市（二手房出售时面临的税费可能较高），以各城市 21年二手房销售面积占新房销售面积的比例代表二手房市场活跃程度，18-22年二 手房价复合增速衡量二手房价增速，两个数值均较高的城市受到该税收优惠政策的 影响可能较大，广州、南京、沈阳等城市对该政策可能会有更积极的反应。综合来看，9月底的两个主要政策可能对温州、