昆明贵阳房地产市场调研分析.pptVIP

昆明小结 全云南支撑一个昆明，人口、购买力足够，市场有进一步扩容的潜力 政府虽有不合理的干预行为，但行业环境整体宽松 近二环区域的土地和住宅供应少，安全边际高；随地铁建设缓解交通压力，外围区域将逐步显现升值潜力，重点关注沿滇池和南向发展轴地块 少有全国品牌开发商进入，本地开发商虽占据优质土地资源，但产品力不足，易于迅速建立品牌和口碑 第二十五页，共五十二页。 昆明市场调研分析 贵阳市场调研分析 城市发展、经济和人口 土地和住宅市场 主要同行和项目 1 2 3 第二十六页，共五十二页。 贵阳市域2404平方公里，辖六区一市三县。由于多山林，城市很难连片发展，建成区面积132平方公里 城区被百花、黔灵、南岳三条山脉自然隔断，尽管不断开山挖石，仍很难形成较大规模的城市连片开发区 由于多山多林，城区内部多高差，山景林景不再稀缺 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院、中国城市统计年鉴2008 1 * * * * * * * * * * * * * * * * * 07年主要二三线城市建成区面积 （平方公里） 贵阳总体用地规划图（2009-2020） 第二十七页，共五十二页。 由老城向外，各主要区域成熟度逐级递减。未来规划形成金阳（西部新城）- 老城 - 龙洞堡（东部新城）的东西发展轴线，且以金阳为发展重点 老城：即云岩、南明两区50平方公里范围。没有南北差异，以“一线一河”为中心，一线即“喷水池-大十字-大南门”三大商圈节点所连成的中华路一线，一河即“南明河”。贵阳缺水，因此沿河地段二手房可达12000元/平，其它中心地段一般在7000元/平左右 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 1 贵阳总体用地规划图（2009-2020） 老城 小河 龙洞堡 金阳 白云 乌当 花 溪 小河、乌当：贵阳最早的经济技术开发区落户小河，到现在片区基本发展成熟，配套设施仅次于老城，且承接南明河的部分河段，房价在4000元/平左右。乌当区发展相对缓慢，但有温泉资源 花溪、白云和龙洞堡：花溪是省政府力推的发展区，除了是贵阳重要的水源地，也是风景名胜云集之地，目前正基于原有院校形成大学城。白云有金阳阻隔，短期内非规划重点且没有资源优势。龙洞堡借机场打造空港概念，目前路网基本完成，拟建设“多彩贵州城”主题公园，将来定位是物流+商业娱乐 第二十八页，共五十二页。 金阳以其优越区位、较大规模和平原地形，赢得市政府的全力投入；但由于缺乏产业和就业导入，经9年培育，人气仍然不旺 1 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 金阳新区规划图（2009-2020） 市政府全力打造：2000年开始的政府4大举措：1. 高规格规划、路网和配套建设（由规划图可知，路网系统和地块功能分区非常明确）；2.市政府搬迁（已迁完）；3. 建立高新区，并想方设法从遵义、安顺等地引企业入驻金阳；4. 大量拍地，引入外地开发商，超大盘开发 当前现状和问题：1. 企业引入不成功，本地也少有大型产业，仅凭市政府搬迁不足以带旺这个区域；2. 前期资金不足，低价拍地给本地开发商，造成无序开发，破坏区域整体感，拉低档次；3. 后续引入外地开发商，如世纪金源、新世界、成都远大、恒大、绿地等，起到一定促进作用。整体看，区域成熟尚待时日 图：金阳大道上只有一辆小车在跑 090722 第二十九页，共五十二页。 由于前期规划缺乏前瞻性，加上地形限制，贵阳尚未形成像样的路网系统，交通拥挤推升了老城地段溢价；未来东西向轻轨和环城快速路将有效缩小地域差异 汽车保有量：全市机动车保有量40万辆，和合肥同级，绝对数仅北京的1/9；但相对200万城区人口和130平方公里建成区而言，已显得非常拥挤 市内交通：轻轨1号线(09年开工，从金阳穿过老城到空港)，加上环城高速(07年底开工)和环城快铁(09年开工)，对形成东西发展轴，拉动各区域均衡发展将起重要作用 省际铁路：5条国家级高铁经过贵阳，已经动工的是贵广高铁，另外4条分别前往重庆、昆明、上海和成都，高铁新客站设在金阳预计09年动工、5年时间完工 1 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 贵阳道路交通规划图（2009-2020） 图：拥挤的贵阳老城区 090722 龙洞堡 老城 金阳 环城高速+环城快铁 轻轨线示意 第三十页，共五十二页。 贵阳在冶金、化工、食品医药和旅游产业发展上比较突出，但从事高附加值生产的大型企业还是偏少 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 有色冶金：贵阳铝土矿储量占全省80%，中铝贵州公司是全国最大的电解铝生产企业 食品医药：贵州是全国四大中