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房地产企业破产重整实务问题研究八 文档信息 ： 文档作为关于“法律或法学”中“商法”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文12505字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：房地产企业破产重整实务问题研究八 2 1“以房抵债”问题在司法实践中的裁判路径 2 2“以房抵债”问题在实务中遇到的困境 4 3“以房抵债”问题在破产实务中的特殊性 6 文2：房地产企业破产重整实务问题研究七 9 一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则 10 1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查 10 2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权 10 3.一房二卖的认定 11 4.住宅和商铺的债权认定 11 二、民间借贷法律关系的债权认定 12 三、建设工程施工合同法律关系的债权认定 15 参考文摘引言： 17 原创性声明（模板） 18 文章致谢（模板） 18 正文 房地产企业破产重整实务问题研究八 文1：房地产企业破产重整实务问题研究八 1“以房抵债”问题在司法实践中的裁判路径 在司法实践中，对于“以房抵债”的法律效力问题，我国法院主要采取了以下两种裁判路径。 裁判路径之一：肯定商品房买卖合同的法律效力。持“肯定说”观点的以最高人民法院审判的“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷”（以下简称为“朱俊芳和嘉和泰公司案”）为代表。 根据最高人民法院做出的最终判决，其认为从案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》所约定的内容来看，《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订《商品房买卖合同》的方式为《借款协议》所借款项提供担保，同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。《借款协议》当中关于“如到期不能偿还，或已无力偿还，嘉和泰公司将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流质（押）条款。因此，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。 裁判路径之二：否定商品房买卖合同的法律效力。持“否定说”观点的以最高人民法院审判的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”为代表（以下简称“嘉美公司与杨伟鹏案”）为例。 根据最高人民法院做出的最终判决，其认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质（押）的规定，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反关于禁止流质（押）的规定。 为了解决不同法院对“以房抵债”问题的裁判路径差异问题，最高人民法院于2015年8月6日颁布了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称为“《民间借贷案件规定》”），对“以房抵债”问题的裁判路径提供了指引。 在《民间借贷案件规定》第24条（《民间借贷案件规定》第24四条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。第24条第2款规定：按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。以下简称为“24条”）当中，最高人民法院采用了一种不同于以上两种裁判路径的“第三条道路”，即通过模糊或者说回避商品房买卖合同的法律效力问题，从而实现裁判路径的统一。根据“24条”的规定，当借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行商品房买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系进行审理，同时还规定出借人可以申?拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所