南召县旧城改造及矿业大厦项目发展定位报告.pptVIP

第八部分：招商对象及策略 第六十三页，共九十五页。 业态规划 业态规划原则： “铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式； 特色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客； 业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念； 力求业态有特色性、均好性。 划分依据： 充分考虑商业街的商铺特点及人流引导动线； 体现复合性商业街的发展优势； 融合项目相关高档物业的配套设施，增加潮流品位与时尚情调； 逐一反映社区商业街的创新性，提升商业的价值。 布局建议： 以几家主力店为主，多家半力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用； 建议核心主力店应安排在商业街尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽量引导购买者能经过所有门店的门口； 半主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如商业街主干道或支干道）而非核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街； 其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街中相对独立的位置，减缓消费者游览过程中的疲劳穿行。 第六十四页，共九十五页。 招商对象 主力店招商执行策略 主力店应引进一家目前南召县场没有的知名主力商家。 抗压风险能力强； 租金收益有保障； 对招商有拉动性； 知名主力店有信誉保证，消费者愿意来消费，增加整个商业街的吸客能力； 餐饮： 目前区域还没有一个大型的时尚餐饮聚集地，餐饮业的发展严重滞后，故而我们在餐饮的招商引进上应追求时尚稀缺和齐全； 服装：在服装类消费品方面，结合我项目商业体量大，结构设计合理的特点，规划内衣馆、运动品牌集合店。 第六十五页，共九十五页。 招商总体策略 招商总 体策略 招商总体策略放眼长远战略，明确项目的战略需求，品牌为主、不计较一城一地的租金 收益，项目取得成功的关键，体现在时尚品牌与特色项目的引进质量。 定位要有前瞻性，抢在竞争对手前规划未来3—5年的品牌引进和经营方略，确保在开业 后的培养期不出现大的起伏。 各业态招商执行策略 在品牌引进规划上要重点品牌落位，尤其是街角位置，是体现项目商业时尚定位的关键！ 不能轻易的放弃品牌，在实际操作过程中，对知名品牌进行接洽或是疏通关系等方式来运作。 要争取引进品牌有15%-20%是目前南召县场没有的，其余为目前市场知名度高、生命力强的时尚品牌。这样才 能真正起到吸引时尚消费人群的作用。 在每个业种每个品类上都有亮点品牌，针对竞争对手的业种构成情况和品牌布局情况，制定相应的策略，力争 在开业后的日章经营中占据主动。 严密关注其他竞争对手的招商动向、招商进度、品牌构成等，视实际情况及时调整我们的策略。 第六十六页，共九十五页。 招商周期 招商周期 准备阶段 ：完成招商部布置，各招商资料到位，并进行前期的目标客 户分析、初步接触目标客户并拜访. 启动阶段：完成招商面积的20%，各业态目标品牌深入沟通邀约，主 力店及次主力店的合作意向确立. 攻坚冲刺阶段：主力店次主力店签约完成，细化其它目标品牌成交签 约，完成招商面积80%的签约. 收官阶段 ：招商完成率至少85-90%，达到开业要求，全部签约商户 进场装修，检查各品牌装修效果，货品到位情况，营业执照等相关证 件办理情况、外立面广告位布置等，继续落实空置铺位招商。 根据项目整体规模及项目属性，预计整个招商周期18个月。 第六十七页，共九十五页。 招商风险控制 招商风险控制 时间风险：要留给招商的足够时间，不可能在短期内解决众多目标品牌 的引进；需要招商完成率达到才能试营业、品牌到位无风险。 品牌组合：强化品牌落位，保证招商方案按标准执行。 位置因素：在个别位置的招商过程中，要考虑品牌随时出现的反水现象 ，准备好替补品牌进行备选。 招商团队：均衡能力，吸引各行业优秀招商人员。 第六十八页，共九十五页。 案例参考 （深圳）波托菲诺 水岸会所 纯水岸一期 销售中心 风情商业街 天鹅堡一期 波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分 A B C 第三十一页，共九十五页。 波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。 水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。 丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。 案例参考 商业街风格：意大利式风情街结合钟楼设计； 以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。 商业突出了项目的主题，水岸