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沈阳沈北区市场  研究报告 北京远大天益生态建筑设计院有限公司 沈阳京城房地产开发有限公司 第一页，共二十四页。 沈阳宏观经济概述 第二页，共二十四页。  可支配收入及消费分析 2006年沈阳城乡居民收入和消费水平继续提高，居民生活质量明显改善。消费意识和消费观念也在逐步提升，对房地产市场的需求不断升级，正在从实用型追求逐步向舒适型需求发展，这也预示着沈阳的房地产业将逐渐向品质化方向发展。 第三页，共二十四页。 第四页，共二十四页。 第五页，共二十四页。 近年随着城市规模不断扩大，大量城市周边土地被开发利用，因此在2环和3环周围出现大量的新建住宅。此类住宅由于地理位置的重要影响因素所决定，一般销售价格较2环内的楼盘偏低，而且随着开发范围不断扩大，周边的生活配套也在逐渐成熟，因此消费者的认可度也在不断提升，成交情况较好。于洪区与东陵区作为城市周边区域，其近年发展正如上述所说，开发规模大，成交量大，消费者认可度不断提升，涌现出许多大盘，是开启沈阳郊区住宅大盘时代的标志区域。沈北新区自2006年10月荣升中国第四个新区以来，碧桂园、雅居乐、步阳集团等大盘也相继落户，房地产市场开发潜力巨大，势头强劲。 第六页，共二十四页。 沈北区域概况 第七页，共二十四页。 沈北新区概况 沈北新区位于沈阳市北部，2006年10月，经国务院批准成立沈北新区，是继上海浦东、天津滨海和郑州郑东后国务院批准的中国第四个新区。区域面积1098平方公里，是沈阳市面积最大的副城区。该区域因环境良好，历史及文化气息浓郁，主要以旅游业、种植业及生态居住地为发展方向，是沈阳“十一五规划”重点发展区域。该区域房地产开发原以中低档住宅开发为主，随着新区成立和优美的自然环境，其逐步向中高端住宅开发转变，房地产业发展潜力巨大。 第八页，共二十四页。 道义板块 位置：沈阳市沈北新区蒲河新城 板块特点：学校较多，距离皇姑区较近， 该区域代表楼盘：中央大学城、雷明雅阁、香树湾、瀚博.西耶纳、步阳.江南甲第 板块均价为：3400元/ ㎡ 板块客群：皇姑区客户及地源性客户为主。 第九页，共二十四页。 道义板块???? 东至文储街，西至沈北新区西界，南至环城高速路，北至蒲河路。板块形成原因： ???? 该板块是以建设北部大学城、总部基地、电子信息产业为主的板块。辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院等高校在该板块均有校区。交通方便，地铁二号线直达市中心，紧临三环绕城高速公路。 ???? 广州碧桂园等来自全国的地产大鳄抢占沈北，催生地块房地产价值急剧攀升，投资置业的升值空间迅速膨胀。随着土地拆迁的速度不断加快，范围不断扩大，导致区域内的大部分拆迁户继续购买住房满足生活需要，部分来自周边的客户购房提高生活质量，还有大部分沈阳市区的客户看好沈北未来发展潜力以及丰厚的投资回报率，在此投资置业。 第十页，共二十四页。 道义板块项目分析 第十一页，共二十四页。 项目名称 绿茵湖畔 开发商 沈阳百益龙置业有限公司 物业位置 沈北新区辽宁大学（道义校区）北行800米 占地面积 300000 建筑面积 540000 容积率 1.8 绿化率 35% 建筑规模 总套数 一期400套 建筑类别 高层17层 主力户型 55-80㎡ 开盘时间 2007.9. 均价 3000 绿茵湖畔 第十二页，共二十四页。 香树湾 项目名称 香树湾 开发商 沈阳金辉房地产开发公司 物业位置 沈北新区沈阳师范大学西侧 占地面积 建筑面积 容积率 1.56 绿化率 38% 建筑规模 总套数 建筑类别 主力户型 三组团 44-70 开盘时间 2008-04 均价 4000 第十三页，共二十四页。 中央大学城 项目名称 中央大学城 开发商 城开地产 物业位置 沈北新区道义开发区正义三路（沈阳师范大学北门、沈阳工程学院东侧） 占地面积 260000㎡ 建筑面积 500000㎡ 容积率 1.6 绿化率 35% 建筑规模 总套数 900多套 建筑类别 多层 主力户型 60-119㎡ 开盘时间 2007.11.3. 均价 2884元/㎡ 第十四页，共二十四页。 翰博.西耶纳 项目名称 瀚博.西耶纳三期 开发商 沈阳瀚博房地产开发有限公司 物业位置 沈北新区道义街京沈北街126号 占地面积 ㎡ 建筑面积 61946㎡ 容积率 1.9 绿化率 35% 建筑规模 19栋 总套数 800多套 建筑类别 多层 主力户型 50-100㎡ 开盘时间 2007. 均价 3000元/㎡ 第十五页，共二十四页。 雷明雅阁 项目名称 雷明雅阁 开