资产评估第二章资产评估的程序与基本方法.pptVIP

七、成新率的估算 (综合)成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。 应当充分注意资产的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，以及使用年限、物理寿命、现有性能、运行状况和技术进步等因素的影响。 （一）观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析。 在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率。 第二节 成本法 第九十页，共一百六十四页。 七、成新率的估算 （二）经济使用年限法 总经济使用年限：从资产的开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。 第二节 成本法 总经济使用年限 第九十一页，共一百六十四页。 七、成新率的估算 （三）修复费用法 修复费用：待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用。 应当注意有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的。 不可修复性损耗：修复成本超过修复所添加的价值 如：过时的建筑设计、商业建筑物无足够的临街面、无可开发停车场空间的商业建筑物或高级公寓住宅区 只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用（可采用观察法或使用年限法估测） 可修复性损耗：技术上可行并且经济上合理 可采用修复费用法估测 第二节 成本法 贬值应等于补偿损耗所发生的费用 第九十二页，共一百六十四页。 七、成新率的估算 （三）修复费用法 例1：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 第二节 成本法 第九十三页，共一百六十四页。 七、成新率的估算 （三）修复费用法 例1：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 数控系统损坏是可修复性损耗→修复费用法 其他部分运行两年是不可修复性损耗→年限法 可修复性损耗引起的贬值额为：17万元 不可修复性部分的重置成本：150－17=133万元 不可修复性部分的贬值率：2÷20=10% 不可修复性损耗引起的贬值额为：133×10%=13.3万元 成新率：1－[(17+13.3)÷150]=79.8% 第二节 成本法 第九十四页，共一百六十四页。 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算? （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷ ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 第九十五页，共一百六十四页。 一、市场比较法的概念 （一）市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。 运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。 第三节 市场比较法 第九十六页，共一百六十四页。 一、市场比较法的概念 （二）市场法的基本前提 要有一个活跃的公开市场； 公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者, 进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。 参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； 参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。 第三节 市场比较法 参照物 第九十七页，共一百六十四页。 一、市场比较法的概念 （三）市场法的基本计算公式 评估价值或比准价格 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额