增值税改革对房地产业的影响.pptVIP

六、企业下列成本应按规定方法进行分配： 　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 　 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第一百五十九页，共二百五十六页。 七、以“非货币交易”方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （一）以房换地，土地成本的计算 1.换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时： 土地使用权成本＝ 应分出开发产品的公允价值 ＋ 土地转让中应支付的税费 ± 补价 2.换出的开发产品如为其他土地开发、建造的： 土地使用权的成本＝ 应付出开发产品市场公允价值 ＋ 土地转让中应支付的税费 ± 补价 第一百六十页，共二百五十六页。 例、甲企业2007年取得一项土地使用权，土地使用权出让价6000万元，支付契税240万元，办理土地使用权等手续费40万元，土地用途为住宅用地。2008年初，经过与乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资9000万元进行开发。开发完工后，甲乙公司按4：6比例分配房产。2008年末，项目开发完成，建筑总面积150000㎡，甲方分得房产60000㎡。经过评估机构评估每平米公允价值为2300元。计算乙公司土地使用权成本。 第一百六十一页，共二百五十六页。 （二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 —— 非货币性资产交换 土地使用权的成本＝土地使用权市场公允价值＋ 转让中应支付的相关税费 ± 补价 借：无形资产－土地 贷：实收资本（股本） 借：开发成本－土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产－土地 第一百六十二页，共二百五十六页。 八、房地产企业以地换房的合作 第三十七条 （房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 例4、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值1000万元，房产建成后，甲企业分得50%，计房产6000平米，每米市场价2300元。 第一百六十三页，共二百五十六页。 九、企业吸收资金合作或合资开发房地产项目的规定： 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： 　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入”进行相关的税务处理。 　　 第一百六十四页，共二百五十六页。 例2、2008年2月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产30000平方米。2009年11月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得30000平方米，该小区每平方米计税成本2150元。 例3、济南宏岭房地产公司2007年在开发《玖玖名邸》小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。2008年9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100万