会计学课件-土地增值税的核算.pptVIP

* 土地增值税的核算 10.1 土地增值税概述 10.2 土地增值税应纳税额的计算 10.1 土地增值税的会计核算 10.2 土地增值税的纳税申报 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的概念和特点 二、纳税人的概念和征税对象、范围 三、税率、税收优惠和征收管理 一、土地增值税的概念和特点 （一）土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值税收入的单位和个人所征收的一种税。 一、土地增值税的概念和特点 （二）土地增值税的特点 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超额累进税率 5.实行按次征收 二、纳税人的概念和征税对象、范围 （一）土地增值税的纳税人 按照《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 二、纳税人的概念和征税对象、范围 （二）土地增值税的课税对象及征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 1.征税范围的一般规定 （1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其它附着物的产权征税。 （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 二、纳税人的概念和征税对象、范围 2.征税范围的若干具体规定 （1）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。 （2）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税。但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。 （3）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 （4）交换房地产。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但个人之间互换自有居住使用房地产的，经当地税务核实，可以免征土地增值税。 （5）房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 （6）房地产出租。房地产出租，不属于征收土地增值税的范围。 （7）房地产评估增值。房地产评估增值，不属于征收土地增值税的范围。 （8）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》有关规定，可以免征土地增值税。 三、税率、税收优惠和征收管理 （一）税率 税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％ 三、税率、税收优惠和征收管理 （二）税收优惠政策 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 3.对个人转让房地产的减免税规定 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 三、税率、税收优惠和征收管理 （三）土地增值税的征收管理 1.纳税义务发生的时间 （1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税额。 （2）以分期收款方式转让的，先计算出应纳税总额，然后根据合同约定的收款日期和约定的收款比例确定应纳税额。 （3）项目全部竣工结算前转让房地产的，分别以下情况确定。 三、税率、税收优惠和征收管理 2.纳税期限 根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交相关资料。 3.纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、余额计算法 二、其他企业土地增值税的会计核算 三、应纳税额的计算 一、余额计算法 土地增值税一般以纳税人转让房地产所取得的增值额，即收入额减去扣除项目金额来确认计税依据。 （一）收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入