中原江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告P.pptVIP

结论 环境有支撑 机遇与风险并存 第五十页，共一百一十五页。 * 住宅 公寓 商业 酒店 滞销 回笼 投入 周期 利润增加 价值提升 扩大影响 品牌建设 利润少 风险小 附加值低 去化快 关于定位 第五十一页，共一百一十五页。 以品牌为发展方向的产品定位 酒店 公寓 商业 独栋建筑、专属配套、量身打造，制定品牌联合战略 精装修，35-65平米为主，产品拥有多重附加值，星级酒店物管 购物广场式商业+沿街底商 至少30%可由开发企业持有经营 第五十二页，共一百一十五页。 论证二： 客户对我们所建议的物业类型是否有需求？ 第五十三页，共一百一十五页。 客户研究思维框架 市场现有客户构成事实 客户选择意向访谈 城市格局及发展方向 发现机会 机会选择 （客户选择/定位） 创造机会 （引导客户/定位） 前期 适应客户为主 引导客户为辅 中后期 引导客户为主 适应客户为辅 第五十四页，共一百一十五页。 从周边楼盘访谈发现，区域市场细分特征不明显，购买主要从就近区域、工作便利及价格考虑 世贸中心由于其在常州的品牌唯一性，其客户以在常州从事贸易行业的居多。 御城客户以周边为主，作为80万方大盘，自身配套齐全，还有一部分品牌追随者。 新城公馆主要吸引武进区的客户。 财富广场主要以湖塘镇客户为主。 湖塘为主 武进区为主 在常州辐射 面较均匀 财富广场 新城公馆 御城 世贸中心 周边客户为主，部分常州市中心，品牌忠诚者 第五十五页，共一百一十五页。 访谈重点 资深业内人士 对常州整体市场的看法 对新政的看法 对项目所在区域的评价 对项目发展的基本看法 市场一线专业人士 客户购买关注点 区域客户特征 销畅产品及户型 对项目区域的看法 对项目可能构成客户的看法 消费者 区域消费者对项目区域的看法 对区域购买的倾向性及要求条件 财富广场销售部经理：张经理 世贸置业顾问：杨小姐 御城：陈经理（案场指导经理） 新城公馆：策划师 资深专业人士 市场一线专业人士 天禄商务广场销售代表 新天地不夜城销售代表 新城上街销售代表 茂业泰富城销售代表等10人 消费者访谈 大学城、湾里 客户访谈人员基本情况 第五十六页，共一百一十五页。 客户访谈观点总结：市场供应量大，观望氛围浓厚。普遍看好区域发展，认为项目所在区域会成会片区的中心 对项目片区的看法中，受访者基本都会认为属于新区，看好将来的发展； 但对项目周边区域消费者进行访谈中，受访者基本认为该区域可以接受； 上述分析表明，随着武进城区建设的进一步完善，地段会成为本案的卖点 对市场的看法 对项目片区的看法 常州市场供应量大 常州房价没有什么下降空间，但是购房仍要等待一下 随着常州交通条件的改善，买房子的范围也可以扩大 常州市区的客户不愿意到武进购房，武进的客户也不愿意到常州市区购房 普遍看好延政路发展前景，认为这一带将成为片区的中心 项目所处高力国际汽配城内，周边4S店众多，担心油污影响环境 三年到五年后会在这里购房 看好武进新区的规划，有众多的购物场所可以选择 世贸中心的存在增大了市场的信心 第五十七页，共一百一十五页。 客户访谈观点总结：客户群仍然是以武进为主，区域发展程度决定项目的价值 在消费者访谈中，当问到是否会选择购买本区域项目时，大部分客户都提到价格、交通、生活配套，并表示普通人群来区域购买的可能性较大； 在对专业人士的访谈中，受访者多次提到未来可能会升值，但是现在买不会超过4000元/平米。 延政路如果成为武进中心的话，房子肯定升值 想要买高品质的酒店式公寓产品 对湖塘镇以及周边都有吸引力 御城与世贸的项目落成提高了区域的美誉度 现在买价格应该会在7000—10000元/平 沿街周边百米高楼有近十余座，前景很好 希望能买到40-50平米左右的精装修公寓 面对即将有10万人成型的新城，开个商铺会赚到钱 对项目可能客户的看法 第五十八页，共一百一十五页。 核心客户定位（综合描述） 身份特点 置业关注点 来源区域 心理特征 整个武进片区 汽配城一期业主或商户 中小企业主、 创新型企业主 看重价格、注重投资 湖塘投资客户 拥有多套物业 选择未来武进区商务中心、提升企业形象 区域发展、性价比 配套、物业形象、性价比、管理 开发区、大学城、汽配城一期业主或商户 自住较年青、职业上升期 单身贵族 生活配套、物业管理、产品形象、户型方正实用 公寓客户 办公客户 商铺客户 湖塘投资客户 看重价格、注重投资 拥有多套物业 区域发展、投资总价、售价和租金、管理 第五十九页，共一百一十五页。 论证三： 关于产品方面，还需要哪些提升？ 第六十页，共一百一十五页。 从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体上较适合做中高档产品 区域价值认知 武进新城CBD中心，高力汽博城内 交通便利、配套齐全 周边企业数量