上海三季度豪宅市场调查研究报告.pptVIP

* 据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年8月，上海市房地产市场观望气氛依旧浓重，成交量继续收缩下挫。在内外宏观经济环境的影响下，房地产市场调整已成定局，住宅和办公楼房价开始小幅下挫。 2008年8月份 中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2048 21 1960 21 2036 15 本月调查样本数量142个 新增 12个 退出12个 样本总规模1050.5万M2 月利率0.00345 汇率1:6.8345 调整已成定局 住宅办公楼房价双双下挫 在本月住房市场调查样本中，有27%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.7%，有5个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到22.4%，单价下降达4145元/m2。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅4.2%。花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧，涨跌互存，改变了以往只涨不跌的局面。 银 源 点 评 在面临房价下降、成交萎缩的情形下，各级政府的政策“补位”应该成为常态，反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡30年长期按揭，可以刺激有效需求；从当前情况来看，减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。 从住宅市场分析，2008年8月全市新建住房成交规模110.48万m2，较上月减少8.24万m2，环比成交面积降幅6.9%，较07年同期相比降幅为61.0%，较06年同期相比降幅为36.4%，创下近三年最低地量纪录。 ↓ ↓ ↓ 数据来源：银源机构市场策划部 第九页，共五十四页。 * 2008年9月份 中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2025 23 1937 23 2034 2 ?????? 本月调查样本数量141个 新增4个 退出4个 样本总规模1043.1万M2 月利率0.00345 汇率1:6.8183 新建住房量价继续双双下挫 银 源 点 评 总体来讲，上海房地产市场下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化，及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。 据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，上海市房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。 从住宅市场分析，2008年9月全市新建住房成交规模91.23万市m2，8959套，较上月减少19.25万m2，1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比降幅为70.1%，较前年同期相比降幅为52.2%，从房价指数来看，本月是房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。 在本月住房市场调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达2000元/m2，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅2.4%。花园别墅类物业继续上月涨跌互见价格分歧的局面。 ↓ ↓ ↓ 第十页，共五十四页。 * 3季度上海市住宅供需情况分析 平方米 2008年3季度上海市住宅供需走势图 2008年3季度，上海商品房的供应主要集中在宝山、浦东、松江三区，成交也主要集中在外围区域，闸北、宝山、杨浦、闵行位居前列 ； 3季度初供应即出现突破性上涨，但购房者由于受市场大势及外在经济环境影响，观望心理浓厚，需求日渐萎缩，导致2008年3季度供需再度失衡，即使是传统的“金九月”也已褪色成为“银九月”甚至是“铜九月”了； 3季度上海市普通住宅各月新增供应的供求比分别是：1:0.41、1:0.34、1:0.42； 3季度上海市住宅供大于求市场格局较明显。 数据来源：银源机构市场策划部 第十一页，共五十四页。 * 3季度上海市住宅成交均价走势分析 元/平方米 2008年3季度上海市住宅成交均价走势图 7月份受郊区放量影响，上海商品住宅的整体成交均价大幅回落，环比6月下降23.45%，与5月份相比也出现小幅下滑，但12,493元/平方米的价格仍处于成交均价的高位水平； 8月份在成交量大幅萎缩，又进入楼市淡季的情况下，不少楼盘采取各种形式进行降价促销，整体住宅成交价格继续回落，环比7月份下降了3.35%； “金九”不“金”，9月份整个楼市降价风行，而且各开发商不再是遮遮掩掩的优惠促销，反而开始实实在在的进行降价，万科、大华等大型开发商旗下的一些楼盘首当其冲，这也使得当月整体住宅成交均价在8月份基础上继续回落。 第十二页，共五十四页。 第十三页